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Haus Erben als Erbengemeinschaft

Tue, 10 Jan 2023 08:47:34 GMT

Mit dem Tod der Eltern bilden die Geschwister eine Erbengemeinschaft. Diese besitzt die Erbmasse im Gesamteigentum. Das kann gerade mit Immobilien ganz schön kompliziert sein. Was können Sie tun, um Streitigkeiten unter Erben zu vermeiden?

Hat eine Person mehrere Erbberechtigte, bilden diese bei deren Tod eine Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB). Weil Erbengemeinschaften automatisch entstehen, sind sie Zwangsgemeinschaften. Das heisst: Die Erben sind, ob sie wollen oder nicht, Teil der Erbengemeinschaft. Ein weiteres Merkmal der Erbengemeinschaft ist der Besitz der Erbmasse im Gesamteigentum. Die Erben können nicht allein über bestimmte Teile der Erbschaft verfügen, sondern besitzen gemeinsam alles. Und weil nebst Rechten auch Pflichten an die Erben übergehen, haften sie gemeinsam. Ausserdem müssen sie alle Beschlüsse zum Nachlass einstimmig fällen. Diese nicht einfache Ausgangslage kann gerade bei Liegenschaften zu Problemen führen. Ebenfalls zu beachten: Die Erbengemeinschaft entsteht zwar automatisch, doch sie kann erst über die Erbschaft verfügen und zum Beispiel ein Konto auflösen, wenn die Erbscheine ausgestellt wurden.

Die Erben haften solidarisch

Ein Streitpunkt in Erbengemeinschaften ist die Solidarhaftung: Erben haften für die Versäumnisse anderer Erben. Und das nicht nur mit dem Erbvermögen, sondern auch mit ihrem privaten Vermögen. Finanzielle Verpflichtungen, etwa der Hypothekarzins oder das Honorar des Stockwerkeigentumsverwalters , können beim einen Erben eingefordert werden, falls ein anderer seinen Anteil nicht bezahlt. Zieht einer der Erben nicht am selben Strick, bringt das für alle anderen einen zeitlichen und möglicherweise auch finanziellen Mehraufwand mit sich.

Das Einstimmigkeitsprinzip

Die Erbengemeinschaft muss einvernehmliche Lösungen finden, was manchmal schwierig ist. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Erbe das Haus behalten will, alle anderen es aber verkaufen möchten. Für diese Pattsituation hat der Gesetzgeber eine Lösung: die Erbteilungsklage. Sie erlaubt es einem Erben, seinen Anteil einzufordern und aus der Erbengemeinschaft auszutreten. Solche Klagen sind jedoch kostspielig und langwierig, darum sind sie der letzte Ausweg. Vor dem Gang zum Richter empfiehlt sich eine Mediation. Falls das nicht klappt: Das Recht auf Erbteilungsklage verjährt nicht.

Verkauf, Teilung und Versteigerung einer Liegenschaft

Will ein Erbe die Liegenschaft kaufen und sind die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft alle damit einverstanden, empfiehlt es sich, das Objekt von Experten schätzen zu lassen. Am besten gibt man zwei Schätzungen in Auftrag. Damit kann der Durchschnitt der Schätzungen als Kaufpreis festgelegt werden.
Will kein Erbe die Liegenschaft kaufen, kann die Erbengemeinschaft sie verkaufen oder durch einen Immobilienmakler verkaufen lassen, falls alle einverstanden sind.
Das Teilungsverfahren ist eine Alternative zum Verkauf. Dabei wird die Liegenschaft vom Gesamteigentum in Miteigentum aufgeteilt. Die bekannteste Form von Miteigentum ist das Stockwerkeigentum. Im Prinzip können Häuser auch entlang virtueller, nicht mit realen Wohnungsgrenzen übereinstimmenden Grenzen aufgeteilt werden. Weil jedoch die Zuständigkeiten im Stockwerkeigentum klar geregelt sind, entscheiden sich viele Erbengemeinschaften für diese Variante. Meist räumen sich die Erben gegenseitig ein vertragliches Vorkaufsrecht ein, falls einer seinen Anteil verkaufen will.
Können sich die Erben nicht einigen, wer von ihnen ein unteilbares Gut wie eine Liegenschaft übernehmen soll, ordnet der Richter eine Versteigerung an. Dies kann unter den Erben selbst, also intern, oder am Markt erfolgen. Wenn das Objekt intern versteigert wird, besteht die Gefahr, dass ein Erbe nur mitbietet, weil ein anderer die Liegenschaft unbedingt kaufen will. Damit treibt er den Preis in die Höhe – und am Ende könnte der Erbe, der gar nicht kaufen wollte, den Zuschlag erhalten. Wenn das Objekt am Markt versteigert wird, bleibt die Ungewissheit, für wie viel das Haus verkauft wird. Im schlechtesten Fall geht die Immobilie zu einem Schleuderpreis weg. Bei einer Versteigerung wird immer das ganze Objekt, d.h. das ganze Haus, versteigert.

Erbanteil verkaufen

Möglich ist auch, dass ein Erbe seinen Anteil dem oder den anderen verkauft. Der einfachste Weg wäre es, die Liegenschaft schätzen zu lassen und die Differenz über eine Zahlung auszugleichen. Diese Lösung hat einen Nachteil: Liegenschaften verfügen über unterschiedliche Potenziale. Wenn der Wert nach der Aufteilung stark steigt, fühlt sich der Erbe benachteiligt, der nicht vom Mehrwert profitiert. Um dies zu vermeiden, empfiehlt es sich, Immobilienexperten zu beauftragen, die Liegenschaft zu bewerten und ihr Potenzial zu analysieren. Dann können die Erben bei der Ausgleichszahlung die mögliche Wertsteigerung berücksichtigen.

Fortgesetzte Erbengemeinschaft

Falls eine Erbengemeinschaft funktioniert, kann sie als fortgesetzte Erbengemeinschaft über Jahre oder Jahrzehnte zusammenbleiben. Allerdings sollten sich die Mitglieder bewusst sein, dass solche Gemeinschaften volatil sind und sich immer wieder neu zusammensetzen. Wenn Erben sterben kommen neue Mitglieder, die nicht alle kennen, und die Gemeinschaft wird grösser und heterogener. Darum ist es sinnvoll, langfristig zu denken. Erbengemeinschaften sind möglich, tauglich, brauchbar, sollten aber irgendwann aufgelöst werden.

Tipps für Erbengemeinschaften

Werden Liegenschaften auf der Grundlage einer einfachen Objektbewertung ohne Potenzialanalyse verteilt, geraten sich die Erben später oft in die Haare, weil das Haus mit wenig Investitionen oder einer Umnutzung auf einmal viel mehr wert ist.

Achten Sie bei der Aufteilung von Liegenschaften darauf, dass Sie und Ihre Miterben nicht unnötig hohe Grundstückgewinnsteuern bezahlen müssen.

Schieben Sie die Auflösung nicht auf die lange Bank. Mit jedem Erben, der stirbt, stossen neue Erben zur Gemeinschaft. Je grösser die Erbengemeinschaft ist, desto schwieriger wird es, einstimmig zu entscheiden.

Häufige Fragen

Wer entscheidet bei einer Erbengemeinschaft?

Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen gemeinsam und einstimmig entscheiden. Falls das nicht klappt, bietet sich eine Mediation an. Wenn auch diese scheitert, kann man eine Erbteilungsklage einreichen.

Wer darf Konten nach dem Tod auflösen?

Ein Erbe darf nach dem Tod einer Person das Konto erst dann auflösen, wenn der Erbschein ausgestellt worden ist.

Wie lange darf eine Erbengemeinschaft bestehen?

Im Grundsatz darf eine Erbengemeinschaft zeitlich unbeschränkt fortbestehen. Weil die Erben irgendwann jedoch auch sterben und deren Erben ihren Platz in der Erbengemeinschaft einnehmen, sollte eine Erbengemeinschaft nur so lange wie nötig bestehen.

Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen können?

Falls das nicht klappt, bietet sich eine Mediation an. Wenn auch diese scheitert, kann man eine Erbteilungsklage einreichen.

Kann eine Erbengemeinschaft ein Haus verkaufen?

Eine Erbengemeinschaft kann ein Haus verkaufen, wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft damit einverstanden sind.

Kann ich meinen Erbteil am Haus verkaufen?

Ein Erbe kann seinen Erbteil an den oder die anderen Erben verkaufen, nicht aber an eine Drittperson ausserhalb der Erbengemeinschaft.

Wird bei einer Tilgungsversteigerung das ganze Haus versteigert?

Ja, bei einer Teilungsversteigerung wird die Liegenschaft als Ganzes versteigert.

Sind auch Sie Teil einer Erbengemeinschaft und benötigen Unterstützung beim Haus- oder Wohnungsverkauf? Gerne bieten wir Ihnen unsere fachkundige Einschätzung zu Ihrer persönlichen Situation an und begleiten Sie bei Bedarf bei der Veräusserung der bestehenden Liegenschaft.

Provimmo Aarau | 062 824 66 66

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Vertrauen ist gut, Vertrag ist besser

Tue, 22 Nov 2022 12:08:00 GMT

Für eine unerfahrene Verkäuferschaft ist es schwierig, in der Immobilienvermarktung Gut von Böse zu unterscheiden. Wichtig ist, dass sie sich am Qualitätsanspruch orientiert und das Vertrauen mit einem professionellen Maklervertrag abstützt.

Komplexes Berufsbild

Die Nachfrage nach Immobilien übersteigt in der Schweiz ungebrochen das Angebot. Gleichzeitig tummeln sich im Markt die unterschiedlichsten Verkaufsintermediäre, die um die Gunst der Verkäufer buhlen – mit zunehmender Kompetition. Entsprechend fantasieund facettenreich sind die Angebote. Weil die Bezeichnung «Immobilienmakler» nicht geschützt ist, ist es für eine unerfahrene Verkäuferschaft nicht einfach, die seriösen Anbieter von Glücksrittern und Marktschreiern zu unterscheiden. Die Realität ist: Der Maklerberuf ist, soll er zur Zufriedenheit der Kunden führen, komplex. Die notwendigen Fähigkeiten verlangen Vorbildung und Ausbildungen in verschiedenen Bereichen. Daneben ist die uneingeschränkte Bereitschaft entscheidend, in verschiedenen Sparten vertiefte Kenntnisse und ausgewiesene Fähigkeiten zu erlangen – und sich laufend weiterzubilden. Ausgewiesene Maklerinnen und Makler, die diese Bereitschaft verinnerlicht haben, etablieren gemeinsam mit der Schweizerischen Maklerkammer SMK nachhaltige Qualitäts-Standards. Mit diesem Qualitätsverständnis und dem entsprechenden Label, das auf einem klaren Leistungsprofil aufbaut, kann für Immobilienverkäuferinnen und -verkäufer Orientierung geschaffen werden. Das Label garantiert eine professionelle Mäkelei auf sechs Eckpfeilern:

1. Marktkenntnisse

AEine ausgewiesene Maklerin, ein ausgewiesener Makler kennt den Markt aus dem Effeff. Dazu gehören das präzise Wissen um die aktuellen Preise, Mieten und Besonderheiten in der Region. Denn nur so ist eine Maklerin oder ein Makler fähig, auf die Wünsche der Kunden einzugehen und deren Interessen zu vertreten.

2. Unabhängigkeit

Eine ausgewiesene Maklerin, ein ausgewiesener Makler ist unabhängig, aber sehr gut vernetzt. Seriöse Immobilienmakler arbeiten frei von Interessenskonflikten. Das Bundesgericht qualifiziert jede Doppelmäkelei als Verstoss gegen Art. 415 OR, was zur Verwirkung sämtlicher Vergütungsansprüche des Maklers aus diesem Immobiliengeschäft führt. Aber selbstverständlich verfügen Qualitäts-Makler und -maklerinnen über ausgezeichnete Kontakte zu Dienstleistern wie Banken oder Notaren, die den Kundinnen und Kunden dienlich sein können.

3. Kompetenz

Für eine erfolgreiche Maklerlaufbahn sind Kenntnisse und Erfahrungen in den verschiedensten Bereichen unabdingbar – von der Bautechnik, der Immobilienbewertung und Finanzierung bis hin zum umfassenden rechtlichen Wissen. Sattelfestigkeit ist auch in Marketing- und Werbeangelegenheiten sowie Versicherungsfragen gefordert. Eine qualifizierte Maklerin und ein qualifizierter Makler müssen Fachexperten sein, darüber hinaus aber auch über Empathie und Verkaufstalent verfügen und zu klaren Wert- und Qualitätsansprüchen stehen.

4. Qualitätsgarantie

In der Beratungsqualität trennt sich die Spreu vom Weizen. Professionelle Makler mit absolutem Qualitätsanspruch sind zuverlässige Begleiter und unabhängige Problemlöser. Die Kunden erhalten die Sicherheit, dass sie ernst genommen und die Dienstleistungen voll und ganz auf ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten werden. Digitale Tools sind wichtig, sie ersetzen die persönliche und kompetente Leistung einer Maklerin und eines Maklers mit Gütesiegel aber niemals. Denn Qualität lässt sich nur im persönlichen Kontakt wirklich erlebbar machen.

5. Transparenz

Ausgewiesene Makler arbeiten transparent und informieren laufend über den Stand der Verhandlungen, damit die Kunden jederzeit wissen, woran sie sind.

6. Vertrauen

In der Immobilienvermarktung steht immer der Mensch im Vordergrund. Darum geht es beim Verkauf von Immobilien um Vertrauen und Qualität. Ein Immobilienverkauf kann sich über Monate hinziehen. Die Vertrauensbasis muss gegenseitig gesichert sein, das Bauchgefühl und die Chemie müssen stimmen.

Maklervertrag als Vertrauensfundament

Der Aufbau dieses Vertrauens muss auf dem Fundament eines transparenten und verständlich abgefassten Maklervertrages stehen. Missverständnisse und Auseinandersetzungen werden so eliminiert. Im Maklervertrag muss das Verkaufsobjekt mit Angabe von Grundstücksgrösse, Katasternummer und Adresse beschrieben werden. Die Vertragsdauer und die zu erbringenden Dienstleistungen des Maklers, der Maklerin müssen definiert sein. Es braucht die Angabe eines Verkaufsrichtpreises der Liegenschaft. Kostenseitig müssen das Erfolgshonorar oder die Entschädigungsart sowie mögliche Bonus- und/oder Bearbeitungshonorare geklärt werden sowie die Fälligkeit, ebenso die Übernahme von Drittkosten für Werbung und Marketing. In den Vertrag gehört auch Klarheit darüber, welche Kosten bei einer allfälligen vorzeitigen Vertragsauflösung anfallen. Und der Kundenschutz für angeworbene Kaufinteressenten muss formuliert sein. Dazu kommt die Vollmacht für die Beschaffung von Dokumenten und den Verkehr mit Behörden, Banken oder anderen Finanzierungsinstituten. Und für den Fall, dass der finale Käufer nicht direkt durch den Makler, die Maklerin auf das Objekt aufmerksam wurde, sollte eine Exklusivklausel integriert, respektive die Abhandlung der Entschädigungsfolgen definiert werden. Zusatzdienstleistungen, die vom Basisvertrag ausgeschlossen sind, müssen benannt werden, ebenso der allfällige Gerichtsstand. Qualifizierte Makler legen diesen Vertrag spätestens bei Abschluss der Verkaufsvorabklärungen als Vorschlag den Auftraggebenden vor. Der ausgehandelte Maklervertrag regelt sodann die Zusammenarbeit. Und sichert das gegenseitige Vertrauen vertraglich ab.

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Der Schweiz fehlt es an Wohnraum

Thu, 10 Nov 2022 18:14:35 GMT

Der Schweiz fehlt es an Wohnraum – die Nachfrage ist generell hoch, weniger Wohneinheiten gelangen auf den Markt und das wird sich auch aufgrund der stark gestiegenen Baupreise in naher Zukunft nicht ändern.

Nachstehend finden Sie eine Kurzzusammenfassung über die Entwicklung und Prognosen einzelner Disziplinen aus dem Wüest Partner Immo-Monitoring 2023|1:

Mietwohnungen

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist aktuell sehr gross. Aufgrund von verschiedenen gleichzeitigen Entwicklungen auf der Angebots-und auf der Nachfrageseite mangelt es an Wohnraum in der Schweiz. Dies dürfte auch dazu führen, dass die Nettomieten in 2023 steigen.

Prognose Angebotsmieten 2023: + 2%

Wohneigentum

Auch im Herbst 2022 wird für Wohneigentum noch nicht angezeigt, dass die Preise unter Druck geraten. Trotz robusten Preisen in Zeiten steigender Hypothekarzinsen, spricht aktuell einiges dafür, dass die längere Phase des Preisanstieges im nächsten Jahr ein Ende findet.

Prognose Eigentumswohnungen 2023: +0.5%
Prognose Angebot Einfamilienhäuser 2023: +1.7%

Geschäftsflächen

Die Beschäftigungszahlen steigen trotz wirtschaftlicher Abwärtsentwicklung weiter stark an und erhöhen die Nachfrage nach Büroflächen.
Die Detailhandelsumsätze werden voraussichtlich angesichts der Wirtschaftslage und der zurückgegangen realen Kaufkraft in den kommenden Monaten stagnieren. Dies könnte auf die Nachfrage nach Verkaufsflächen drücken, weshalb mit steigenden Angebotsquoten zu rechnen ist.

Prognose Büroflächen 2023: +0.5%
Prognose Verkaufsflächen 2023: -2.7%

Baumarkt

Im Vergleich zu Neubauten wächst der Umbau seit einiger Zeit stärker an. Gesetzliche Regulierungen und Förderprogramme bestärken die Sanierung von Bestandsimmobilien.

Prognose Neubau Einfamilienhäuser 2023: +5%
Prognose Umbau Einfamilienhäuser 2023: +7%
Prognose Neubau Mehrfamilienhäuser 2023: +3.3%
Prognose Umbau Mehrfamilienhäuser 2023: +10.5%

Das bisherige Regime ist im Umbruch und absehbar ist damit zu rechnen, dass für den Immobiliensektor eine neue Zeit mit volatileren Trends anbricht.

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Schnell und sicher handeln bei einem Wasserschaden.

Thu, 18 Aug 2022 10:17:49 GMT

Ein Wasserschaden kann gravierende Folgen haben. Wenn Sie einen Schaden entdecken, gilt es schnell zu handeln, ohne sich selbst in Gefahr zu bringen. Wir zeigen Ihnen, was die ersten Schritte nach einem festgestellten Wasserschaden sind.

Ein Wasserschaden im trauten Heim kann verschiedene Ursachen haben. Vielleicht ist der Schlauch unter der Küchenspüle gerissen, die Waschmaschine läuft aus, das Dach ist undicht, ein Rohr ist gebrochen oder bei starkem Regen läuft der Keller voll. Stehen Sie knöcheltief im Wasser, ist der Wasserschaden schon erkannt. Doch es muss nicht immer gleich eine Überschwemmung sein. Auch wenn sich an Wänden oder an der Decke Wasserflecken bilden, sind das klare Anzeichen für eine undichte Stelle oder ein gebrochenes Rohr.

Richtig reagieren bei einem Wasserschaden

Unabhängig von der Ursache gilt es schnell zu handeln, und das, ohne sich selbst zu gefährden. Denn wo Wasser und Strom zusammentreffen, besteht Lebensgefahr. Folgende Schritte empfehlen wir Ihnen:

Stellen Sie als erstes den Strom ab.
Suchen Sie nach der Quelle des Wassers oder der Feuchtigkeit.
Fliesst das Wasser aus einer Leitung im Haus, dann drehen Sie den Hauptwasserhahn ab.
Ist nur in einem Raum Wasser ausgetreten, dann versuchen Sie die anderen Räume zu schützen.
In einem Raum stehendes Wasser sollten Sie so schnell wie möglich entfernen. Je nach Menge geht das mit einem Lappen und Eimer, bei grösseren Wassermengen benötigen Sie eine Fachperson oder die Feuerwehr, die das Wasser abpumpen.
Stellen Sie Mobiliar, das noch nicht mit dem Wasser in Kontakt gekommen ist, in die Höhe oder entfernen Sie es am besten aus dem feuchten Raum.
Als Besitzer oder Besitzerin von Stockwerkeigentum, und wenn bereits Wasser in Boden, Wänden oder Fugen gesickert ist, sollten Sie so schnell wie möglich Ihre Nachbarn informieren.
Nehmen Sie den Schaden auf, dokumentieren Sie ihn mit Fotos und melden Sie sich bei Ihrer Versicherung. Werfen Sie keine Gegenstände weg, bevor die Versicherung den Schaden aufgenommen hat.

Sanierung mit Versicherung abstimmen

Erst wenn die Quelle des Wassereinbruchs eruiert und das Leck von Fachleuten abgedichtet ist, können die weiteren Schritte eingeleitet werden. Je nach Ausmass des Schadens, müssen der Raum, Böden und Wände zuerst getrocknet werden. Fachleute haben dazu die passenden Trocknungsgeräte, die dem Gemäuer die Feuchtigkeit entziehen. Erst wenn alles trocken ist, beginnen die eigentlichen Sanierungsarbeiten. Stimmen Sie diese immer zuerst mit Ihrer Gebäudeversicherung ab.

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Achten Sie darauf! Keine verdeckte Doppelmäkelei.

Tue, 28 Jun 2022 14:02:30 GMT

Viele neue Vermarktungsanbieter nehmen mit ihren Versprechen Interessenskonflikte billigend hin. Das ist unprofessionell und zum Schaden der Kunden.

Verschiedene Interessen

Die Interessen von Anbietern und Erwerbern von Immobilien könnten gegensätzlicher nicht sein. Hier der Verkäufer, der einen möglichst hohen Preis für seine Immobilie zu erhalten versucht, dort der Käufer, der sein Wunschobjekt zu einem möglichst günstigen Preis erwerben will. Aufgrund der immer höheren Komplexität des Immobilienmarktes lohnt es sich sowohl für den Verkäufer als auch für den potentiellen Käufer auf die Expertise von ausgewiesenen Maklern zurückzugreifen.

Damit ein Verkauf zum gewünschten Erfolg führt, sind Kenntnisse und Erfahrungen in den verschiedensten Bereichen unabdingbar: von der Bautechnik bis zu profundem Wissen in Zivil-, Bau-, Steuer- und Mietrecht, Marketing- und Werbekenntnissen sowie in Versicherungsfragen. Ausgewiesene Qualitätsmaklerinnen und -makler sind in diesen Bereichen profund geschult. Neben dem fachlichen Know-how, das den professionellen Immobilienmakler auszeichnet, profitiert der Verkäufer nicht zuletzt von grosser Zeitersparnis, indem er sich nicht selber um alle entscheidenden Detailfragen kümmern muss.

Und damit eine Suche erfolgreich verläuft, profitieren Kaufinteressenten, die mit Maklern zusammenarbeiten, von einem grossen Kontaktnetzwerk, von detaillierten Marktkenntnissen in der avisierten Region und damit von einem anhaltenden Vorsprung während des Suchprozesses. Such- und Akquisationsmandate werden in der Schweiz noch nicht so lange professionell angeboten. Doch mit zunehmender Intensität des Verkäufermarktes werden die Dienstleistungen des «Acquisation-Broker» gefragter. «Listing-Broker», also herkömmliche Immobilienmakler, die die Vermarktung der Immobilie übernehmen, oder «Acquisition-Broker», die zur Akquisition eines Objektes verhelfen: Beide Dienstleister müssen, jeder für sich, vom jeweiligen Auftraggeber honoriert werden.

Wo strenge Auflagen für den Grundwasserschutz zu beachten sind, darf häufig allerdings nicht gebohrt werden. Aus demselben Grund werden Grundwasser-Wärmepumpen, trotz überdurchschnittlichem Wirkungsgrad, nur selten bewilligt.

Die Betonung liegt auf oder

Eine Maklerin oder ein Makler kann grundsätzlich für Anbieter oder Nachfrager tätig sein. «Oder» ist dabei zu betonen. Denn in der Natur der Interessenvertretung liegt, dass die Tätigkeitsgebiete – Vermarktung oder Suchmandat – klar gegeneinander abgegrenzt und die Interessenbindungen kommuniziert werden müssen. Damit verbunden ist auch, dass vorgängig vertraglich festgelegt wird, wer für die Entschädigung der Maklerleistungen aufkommt. Und damit auch transparent gemacht wird, in wessen Interesse die Maklerin oder der Makler agiert.

Ein Interessenkonflikt liegt dann vor, wenn der Makler die Interessen sowohl des Verkäufers als auch des Verkäufers vertritt. Darum nehmen professionelle Makler niemals ohne das Wissen der Kunden von weiteren Auftraggebern oder Auftragnehmern Honorare entgegen. Seriöse Immobilienmakler werden alles daransetzen, frei von Interessenkonflikten zu arbeiten. Dies bedingt die saubere Klärung und damit eine Selbstdeklaration der Interessenlage gegenüber dem Auftraggeber, bevor die Suchbemühungen aufgenommen werden. Maklerinnen und Makler können nur dann die Interessen ihres Kunden bestmöglich und exklusiv vertreten, wenn sie mit dem Kunden einen Vertrag abschliessen und das Honorar direkt von ihm beziehen.

Doppelvertretung wird ausgeschlossen

Ob Vermarktungs- oder Vermittlungsmaklerei: eine Doppelvertretung ist ausgeschlossen. Wird gegen diese Regel verstossen, verliert der Makler seinen Anspruch auf Lohn und Aufwendungsersatz. Das Bundesgericht qualifiziert jede Doppelmaklerei als Verstoss gegen Art. 415 OR, was zur Verwirkung sämtlicher Vergütungsansprüche des Maklers aus diesem Immobiliengeschäft führt. In einigen europäischen Ländern verliert eine Maklerin oder ein Makler durch verdeckte Doppelmäkelei die Berufslizenz. In der Schweiz kennt man (noch) keine solch drakonischen Strafen. Trotzdem distanziert sich ein seriös arbeitender Makler klar von der Doppelmäkelei. Er wird dem Auftraggeber sogar vertraglich zusichern, dass er keine verdeckte Doppelmäkelei betreibt.

Gratis? Gibt es nicht

Und doch gibt es im Markt Anbieter, die vor allem auf den Online-Kanälen behaupten: «Wir verkaufen Ihre Immobilie gratis.» Aber Realität ist: Niemand arbeitet gratis. Bei irgend jemandem holen sich diese Anbieter ihre Provision, in den meisten Fällen bei der Käuferschaft. In diesen Fällen ist ein Interessenkonflikt vorprogrammiert. Denn es ist fraglich, ob diese Marktteilnehmer ein wirkliches Interesse daran haben, einen guten Preis für den Verkäufer herauszuholen, wenn sie von der Käuferin eine Provision erhalten. Und Internetagenturen und Preisbrecher versprechen eine günstige Abwicklung von Hausverkäufen. Doch oft lauern versteckte Kosten, die den ursprünglich attraktiven Preis markant in die Höhe treiben. Oder der Eigentümer muss dann beispielsweise Liegenschaftsbesichtigungen selber durchführen. Gerade aber die Liegenschaftsbesichtigung ist für ungeübte Privatpersonen nicht zu unterschätzen, denn hier kann man viele Fehler begehen. Zudem verlangen Online-Anbieter häufig Voraus- oder Raten-Zahlungen. Teilweise sogar unabhängig davon, ob der Verkauf erfolgreich abgeschlossen werden konnte oder nicht.

Der SVIT hat in Anlehnung an die Grundsätze der Fédération Internationale des Administrateurs de Biens conseils Immobiliers (FIABCI) wie auch an die jeweils gültigen Standesregeln des European Real Estate Council (CEPI) sowie der Royal Institution of Charted Surveyors (RICS) klare Standesregeln aufgestellt, die Interessenskonflikte verhindern. Die Mitglieder des SVIT und der Schweizerischen Maklerkammer als SVITFachkammer der Vermarktungsexperten garantieren erstklassige Beratung dank ausgewiesener Professionalität und hohem Berufsethos.

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Wärmepumpen im Vergleich: Luft oder Boden?

Tue, 31 May 2022 07:23:26 GMT

Die Wärmepumpe ist das mit Abstand beliebteste System auf dem Heizungsmarkt. Grundsätzlich lässt sich eine Anlage mit Aussenluft oder mit Erdsonden betreiben. Welche Unterschiede sind beim Betrieb in Betracht zu ziehen?

Wärmepumpen: Was sind die Wirkungsgrade sowie die Vor- und Nachteile der verschiedenen Anlagetypen?

Schon seit einigen Jahren zeigen Marktdaten, dass Luft-Wasser-Wärmepumpen häufiger nachgefragt werden als Sole-Wasser-Wärmepumpen , die an Erdsonden gekoppelt sind. Das Anteilsverhältnis liegt bei 70 zu 30 Prozent (Aussenluft zu Erdreich). Ein wesentlicher Grund ist ökonomischer Natur: Die Anschaffungskosten für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe sind niedriger, als wenn zusätzlich Erdsonden abgeteuft werden müssen. Der Vorteil einer Sole-Wasser-Wärmepumpe liegt jedoch in der höheren Betriebseffizienz, so dass vergleichsweise weniger Strom verbraucht werden muss.

Wirkungsgrad: Energiequelle bestimmt mit

Die Energiequelle bestimmt das Niveau der Jahresarbeitszahl, was die Messgrösse für den Wirkungsgrad ist: Sole- Wasser-Wärmepumpen beziehen Energie aus dem konstant rund 12 ºC warmen Erdreich. Dieses Niveau für den Heizungsvorlauf auf 35 °C zu erwärmen, benötigt deshalb weniger Energie als dieselbe Arbeit mithilfe der Aussenluft zu leisten. Entsprechend sinkt bei Luft-Wasser-Wärmepumpen die Effizienz bei kalten Temperaturen im Winter. Zwar liefert die Wärmepumpe weiterhin Heizwärme, aber verbraucht dafür mehr Strom. Für schlecht gedämmte Wohnhäuser oder Ferienhäuser in höheren Lagen bietet diese Wärmepumpenvariante nur eine beschränkt effiziente Energiedienstleistung an.

In Wohnbauten mit überdurchschnittlich energieeffizientem Baustandard respektive Passivhäusern haben sich kleine Luft-Wärmepumpen dagegen sinnvollerweise durchgesetzt: Der Heizwärmebedarf ist derart gering, dass auch ein zusätzlicher Zimmerholzofen im Wohnraum nicht zwingend dazugestellt werden muss.

Erdwärmesonde: mit Zusatzoptionen

Sole-Wasser-Wärmepumpen, die an eine Erdwärmesonde gekoppelt sind, bieten auch an heissen Tagen eine vorteilhafte Serviceoption. Das Erdreich lässt sich für die Gebäudekühlung nutzen: Wärmepumpen ziehen die Raumwärme im Sommer in den Untergrund ab. Ohne den Kompressor in Betrieb zu setzen, zirkuliert nur der Erdsondenkreislauf zwischen Bodenheizung und Erdreich. Die Konzeption der Sonden ist allerdings an einen kombinierten Heiz-Kühlbetrieb anzupassen: Tiefe Erdschichten sind wärmer und verbessern die Heizungsfunktion. Dagegen erhöhen bodennähere Schichten die Kühlwirkung.

Aussenanlage: Auf Schallpegel achten

Die Komponenten einer Luft-Wasser-Wärmepumpen befinden sich alle im sichtbaren Bereich; deshalb ist der Schallpegel des Ansaugventilators, der oft im Vorgarten installiert wird, zu beachten. In jedem Fall sind die gesetzlichen Lärmschutzvorschriften einzuhalten, weil sonst das «zu laute» Gerät berechtigte Klagen aus der Nachbarschaft auslösen kann. Bei der Produkteauswahl sind Lärmschutznachweise und Schalldaten-Verzeichnisse von den Anbietern einzufordern. Das unabhängige Wärmepumpen-Testzentrum Buchs veröffentlicht die Resultate von Typenprüfungen und gewährt Zugriff auf eine Vergleichsdatenbank. Die Fachvereinigung Wärmepumpen Schweiz zeichnet geräuscharme Geräte zusätzlich mit einem Gütesiegel aus.

Eignung der verschiedenen Anlagetypen

Wirkungsgrade von Wärmepumpen

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Hypotheken werden teurer: Jetzt ist es wichtig, Ruhe zu bewahren.

Fri, 06 May 2022 09:45:19 GMT

Wer die Zinsaussichten nüchtern betrachtet, profitiert weiterhin von ultratiefen Zinsen und wechselt nicht in überteuerte Festhypotheken.

Das schreckt auf: Die Zinsen für langfristige Festhypotheken sind in den letzten Monaten um bis zu einem Prozentpunkt gestiegen.

Aus Angst, sie könnten weiter steigen, möchten viele Hypothekarnehmer die tiefen Zinsen schleunigst möglichst lang fest anbinden. Nüchtern betrachtet ist das nicht sinnvoll. Es lohnt sich nach wie vor, eine kurzfristige Hypothek zu wählen. Geldmarkthypotheken (Saron) sind immer noch viel günstiger und flexibler.Es gibt eine Reihe von Gründen, die gegen einen Wechsel sprechen:

Während sich die Zinssätze für Festhypotheken am Kapitalmarkt orientieren, hängen jene für Geldmarkt-Hypotheken in der Schweiz von der Zinspolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ab.

Der Leitzins der SNB liegt aktuell bei rund minus 0,75 Prozent. Doch Banken rechnen mit einer kalkulatorischen Untergrenze von mindestens null Prozent. Wer eine Hypothek aufnimmt oder erneuern muss, profitiert also von einem Zinspuffer von 0,75 Prozent.
Das bedeutet, dass eine Geldmarkthypothek erst teurer wird, wenn die SNB ihren Leitzins über null Prozent anhebt. Dafür wären zum Beispiel vier Zinsschritte à 0,25 Prozentpunkte notwendig.
Und bis die Geldmarkt-Hypothek gleich teuer würde wie die Festhypothek, müsste der Leitzins sogar um 2 Prozentpunkte und mehr steigen. Dafür gibt es bisher keine Anzeichen. Und die Erfahrung zeigt, dass Zinserhöhungen in der Regel langsamer erfolgen als Zinssenkungen.

Umsteigen? Erst bei klarem Trendwechsel

Wer heute für seine Geldmarkthypothek 0,85 Prozent bezahlt, zahlt auch dann noch 0,85 Prozent, wenn die SNB die Zinsen um 0,75 Prozentpunkte auf null Prozent erhöht. Erst wenn die Leitzinsen und somit der Saron über diese Schwelle steigen, steigt auch der Hypothekarzins an.

Steigen die Leitzinsen um einen ganzen Prozentpunkt auf plus 0,25 Prozent, kostet die Geldmarkthypothek neu 1,1 Prozent (0,85 plus 0,25 Prozent). Selbst dann ist sie aber immer noch viel günstiger als eine Festhypothek. Geldmarkthypotheken waren in den letzten 30 Jahren praktisch immer günstiger als Festhypotheken (Tabelle).

Hypothekarkosten im Vergleich: So gross ist das Sparpotenzial

Beispiel: Hypothekarsumme 500'000 Franken; Angaben in Franken (gerundet)

Tipp: Setzen Sie primär auf Geldmarkthypotheken und beobachten Sie die langfristigen Zinsen. Eine Festhypothek lohnt sich nur, wenn Sie sicher sind, dass die Zinsen in nächster Zeit sehr stark ansteigen. Erst wenn ein deutlicher Trendwechsel erkennbar wird, ist der Wechsel zu Festhypotheken sinnvoll.

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Dienstbarkeiten: Nutzniessung oder Wohnrecht?

Tue, 03 May 2022 06:33:14 GMT

Es ist eine Möglichkeit mit Vorteilen für die Eltern und ihre Nachkommen: Das Eigenheim im Voraus übertragen und so lange wie möglich darin wohnen. Ein Vergleich der zwei Dienstbarkeiten Nutzniessung und Wohnrecht.

Hauseigentümer können ihren Besitz im Voraus den Nachkommen vermachen, aber trotzdem weiter darin wohnen.

Keiner wünscht es sich, oft bleibt einem im Alter aber nichts anderes übrig, als in ein Pflegeheim zu ziehen. Das ist teuer und kann die eine Wohneigentümerin oder den anderen Wohneigentümer zwingen, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Um sich finanziell zu schützen, können Wohneigentümerinnen und -eigentümer ihren Besitz im Voraus ihren Nachkommen vermachen , aber weiterhin in ihrem Haus oder in ihrer Wohnung leben. So können die Eltern nicht zum Verkauf gezwungen werden, um die Heimkosten zu bezahlen, weil das Haus oder die Wohnung nicht mehr ihnen gehört. Möglich machen das die Nutzniessung und das Wohnrecht.

Steuern sparen mit Dienstbarkeiten

Einen Vorteil haben beide Dienstbarkeiten: Die Nachkommen zahlen je nach Kanton erheblich weniger Erb- oder Schenkungssteuern . Da die neuen Eigentümer die Liegenschaft nicht vollständig nutzen können, weil die Eltern darin wohnen, vermindert sich ihr Wert. Dieser berechnet sich aus der Lebenserwartung der Wohnberechtigten oder Nutzniesser und dem Wert der Nutzung pro Jahr. Für die Berechnung der Schenkungssteuer wird der reduzierte Betrag berücksichtigt. Je jünger die Wohnberechtigten oder Nutzniesser, desto tiefer die Steuerbelastung .

Zu hohe Eigenerwartungen

Gehen wir von folgender Ausnahme aus: Jemand hat emotional genügend Abstand zum Objekt, verfügt über langjährige Erfahrung im Verkauf, kennt seine Immobilie wirklich gut, es bestehen keine der genannten komplexen Aufgabenstellungen und die nötige Zeit ist vorhanden, dann kann ein Verkauf in Eigenregie möglich sein. Das Risiko besteht aber, dass die eigenen Erwartungen nicht erfüllt werden können, kein zufriedenstellendes Resultat erzielt werden kann und so das Angebot am Markt bereits kaputt gemacht wurde, bevor es zu einer professionellen Maklerin oder einem professionellen Makler kommt. Mit dem Vorpreschen in Eigenregie begeben sich Selbstvermarkter zudem in die Jagdreviere von wenig seriösen Intermediären und machen sich gerade bei ausbleibendem Erfolg zu idealen Zielscheiben. Denn entsprechend ausgerichtete Anbieter beobachten die Insertionsbemühungen von Selbstverkäuferinnen und -verkäufern sehr genau und versuchen mit Hartnäckigkeit und unter Einsatz aller Mittel, ins Geschäft zu kommen, wenn die Verzweiflung auf Verkäuferseite wächst –meist auf Kosten der Professionalität und der Qualität. Enttäuschungen sind so vorprogrammiert.

Verkaufen ist so gut wie unmöglich

Ein Haus mit Wohnrecht oder Nutzniessung kann zwar verkauft werden, das kommt aber so gut wie nie vor. «So lange es auf dem Markt andere Häuser gibt, wird kaum jemand eines mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung erwerben, weil die Nutzung für den neuen Eigentümer stark eingeschränkt ist», erklärt Lukas Manuel Herren, Notar beim Hauseigentümerverband Bern und Umgebung.

Nutzniessung oder Wohnrecht?

Lukas Manuel Herren gibt keine Pauschaltipps, wann sich welche Dienstbarkeit empfiehlt: «Eltern und Nachkommen sollten abklären, was für Möglichkeiten sie haben und was für sie stimmt.» Je nach finanzieller oder familiärer Situation sehe das unterschiedlich aus. Auch gibt es grosse Unterschiede, etwa beim Wohnrecht: «Es kann beispielsweise entgeltlich oder unentgeltlich ausgeübt werden.» Das heisst, dass die Eltern eine Art Miete bezahlen – oder eben nicht.

Mit der Nutzniessung haben Eltern mehr Rechte als mit dem Wohnrecht. Welche Variante sinnvoller ist, hängt davon ob, wie Sie das Haus oder die Wohnung nach der Eigentumsübertragung nutzen wollen. Oft ist die Nutzniessung sinnvoller. Zum Beispiel, wenn die Eltern das Haus oder die Wohnung vermieten und mit der Miete besser leben oder ihre Heimkosten bezahlen wollen. Oder wenn die Eltern genug Geld auf der Seite haben beziehungsweise genügend Rente beziehen werden und ihre Nachkommen finanziell entlasten wollen. Mit der Nutzniessung haben die Eltern wie gesagt mehr Rechte, aber auch mehr Pflichten. Sie müssen beispielsweise die Hypothekarzinsen und die Versicherungsprämien bezahlen. Die Entscheidung hängt darum von der finanziellen Situation der Eltern und der Familiensituation ab.

Video: Was ist der Unterschied zwischen Nutzniessungs- und Wohnrecht?

Die Nutzniessung

Inhalt:

Nutzniesser übertragen das Eigentum, dürfen aber das Objekt nutzen
übertragbar, wenn nicht als persönliches Recht ausgestaltet
öffentliche Urkunde, Eintrag im Grundbuch
endet mit dem Tod der Berechtigten
Haftung für Schäden (ausser jene durch ordnungsgemässen Gebrauch)

Rechte:

Nutzniesser dürfen die Liegenschaft selbst bewohnen oder vermieten
Nutzniesser haben das Recht auf Fremderträge (Mieten, Zinsen)
Nutzniesser haben kein Recht, die Liegenschaft umzugestalten

Pflichten

Nutzniesser kommen für Unterhalt, Hypotheken, Versicherungen, grössere Reparaturen sowie Heiz- und Nebenkosten auf, ausgenommen sind Schäden durch ordnungsgemässen Gebrauch

Steuern:

SteuernNutzniesser versteuern den amtlichen Wert, den Eigenmietwert beziehungsweise das Einkommen aus der Liegenschaft
Abzüge für Hypothekarzins und Unterhalt möglich

Bei einer Schenkung:

Die allfällige Schenkungssteuer wird reduziert durch die Wertverminderung.

Das Wohnrecht:

Inhalt

Wohnberechtigte übertragen das Eigentum, dürfen aber im Objekt oder Teilen davon wohnen
persönlich, nicht übertragbar
öffentliche Urkunde, Eintrag im Grundbuch
endet mit dem Tod der Berechtigten
Haftung für Schäden (ausser jene durch ordnungsgemässen Gebrauch)

Rechte

Wohnberechtigte dürfen die Liegenschaft oder Teile davon ausschliesslich selbst bewohnen – einzig die Aufnahme von Familienangehörigen und Mitbewohnern ist gestattet, soweit nichts anderes vereinbart wurde
kein Recht auf Fremderträge
Wohnberechtigte haben kein Recht, die Liegenschaft umzugestalten

Pflichten

Wohnberechtigte kommen für den gewöhnlichen Unterhalt, Heiz- und Nebenkosten sowie kleinere Reparaturen auf, ausgenommen sind Schäden durch ordnungsgemässen Gebrauch

Steuern

Wohnberechtigte versteuern den Eigenmietwert, die Eigentümer den amtlichen Wert
Abzüge für Unterhalt möglich

Bei einer Schenkung:

Die allfällige Schenkungssteuer wird reduziert durch die Wertverminderung.

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Seien Sie sich die Risiken beim Immobilienverkauf in Eigenregie bewusst.

Tue, 05 Apr 2022 06:52:34 GMT

Digitalisierung sei Dank: Die Vermarktung einer Immobilie ist für jedermann ein Kinderspiel! Wirklich? Die Realität zeigt: Der Verkauf in Eigenregie birgt grosse Risiken.

Qualifizierte Maklerinnen und Makler verfügen über die umfassende Expertise, um einen Immobilienverkauf von A bis Z zu begleiten und zum Erfolg zu führen.

Kein Kinderspiel

Braucht es wirklich eine Maklerin oder einen Makler, um eine Immobilie zu verkaufen? Darin mögen ein bisschen Provokation und ein bisschen Marketing stecken. Doch die Frage, die einem im Immobilienmarkt mehr und mehr mit grosser Ernsthaftigkeit gestellt wird, ist Ausdruck einer von Digitalanbietern geschickt gestreuten Story, wonach der Immobilienverkauf heute ein Kinderspiel sei. Ein paar «Bildli» auf einer einschlägigen Onlineplattform – und schon hagelt es im überhitzten Immobilienmarkt Anfragen. Kaufwillige überbieten sich mit ihren Angeboten bis ins Unermessliche. Der Kaufvertrag ist einfach aufgesetzt, die Übertragung erfolgt husch husch. Und schon ist der Verkauf unter Dach und Fach, der Gewinn im mindestens zweistelligen Prozentbereich eingestrichen. So oder ähnlich geht die Mär. Als Verkäuferin oder Verkäufer sollte man sich aber nicht blenden lassen von den Onlineangeboten, die den Immobilienverkauf digital als Kinderspiel darstellen. Das ist es definitiv nicht!

Wenn die Erfahrung fehlt

Denn Fakt ist: Eigentümer verfügen selten über grössere Verkaufserfahrungen, schliesslich ist der Verkauf einer Immobilie – ebenso wie der Kauf – für Private keine tägliche Routine. Zudem besteht eine persönliche Betroffenheit der Eigentümer, welche einer transparenten, unabhängigen und zielorientierten Vermarktung im Wege steht. Auch mangelt es vielfach an der nötigen Kommunikations- und Verhandlungskompetenz. Die Vermarktung und die Abwicklung in professionelle Hände einer qualifizierten Maklerin oder eines qualifizierten Maklers zu geben, ist allein schon vor diesem Hintergrund zielführend. Bei komplexen Aufgabenstellungen wie Werteinfluss von Dienstbarkeiten, baurechtlich negativen Einflüssen oder mögliches vorhandenes Nutzungspotenzial, steuerlichen oder privatrechtlichen Aspekten sollte man sich erst recht von einer Fachperson begleiten lassen, was natürlich auch für Käuferseite gilt. Denn Qualitätsmaklerinnen und -makler verfügen über eine ganze Reihe von Expertisen und Kompetenzen, haben zielgerichtete Erfahrung, kennen den Markt aus dem Effeff und sind bestens vernetzt

Zu hohe Eigenerwartungen

Irrationale Preisvorstellungen

Der Verkaufspreis für eine Immobilie ist das Pièce de Résistance, gerade in der aktuellen, medial befeuerten Hysterie. Natürlich verleitet diese Hysterie in gewissen Marktgebieten der Schweiz dazu, irrationale Preisvorstellungen zu entwickeln. Wir befinden uns gerade in einem absoluten Verkäufermarkt. Für viele Selbstverkäuferinnen und -verkäufer hat die Höhe des Verkaufspreises oberste Priorität – das vermeintliche Einsparen der Verkaufsprovision inklusive. Das ist zu respektieren. Doch die Realitäten sehen überall in der Schweiz etwas anders aus. Den angemessenen, marktkonformen Preis zu berechnen, zu vermitteln und auch zu erzielen, das ist eine Kernkompetenz einer zertifizierten Qualitätsmaklerin, eines zertifizierten Qualitätsmaklers. Um es klar zu sagen: Anbieter, die unrealistische Verkaufspreise in Aussicht stellen, sind keine qualifizierten Qualitätsmakler. Ausgewiesene Maklerinnen und Makler haben ein lebhaftes Interesse daran, einen realistischen, marktkonformen Preis präzis zu berechnen und den Kunden in Aussicht zu stellen. Denn ausgewiesene Maklerinnen und Makler werden über die Provision des effektiv erzielten Verkaufserlöses honoriert, nicht über einen grossmaulig angekündigten Zielpreis. Es gibt Kundinnen und Kunden, die der Maklerin und dem Makler ein sehr grosses Vertrauen entgegenbringen, und andere, die eher misstrauisch sind, vieles hinterfragen oder sogar besser wissen wollen. Das betrifft insbesondere die Preisvorstellungen. Fundierte Verkehrswertschätzungen, aktuelle Vergleichsbeispiele aus dem Markt inklusive dem entsprechenden Hintergrundwissen können da Abhilfe schaffen. Das verlangt nach einer qualifizierten Maklerin oder einem qualifizierten Makler mit langjähriger Erfahrung und ausgewiesenem Knowhow.

Substanz und Kompetenz entscheiden

Entscheidend in der Vermarktung ist die eigentliche Substanz, die Beratungskompetenz. Das Einhalten von Qualitätsstandards, wie sie die Schweizerische Maklerkammer (SMK) von ihren Mitgliedern verlangt, bringt ein seriöses, integres Arbeitsverhalten mit sich, zugunsten von Verkäufer und Käufer. Aber auch zugunsten der Maklerin und des Maklers selber. Denn Qualität führt für sie wiederum zu Referenzen und entsprechenden Referenzobjekten. Und während Digitalanbieter dank standardisierten Leistungen und Skaleneffekten günstige Offerten machen, gehen qualifizierte Maklerinnen und Makler den umgekehrten Weg: Sie investieren noch mehr in die Ausbildung und den Ausbau ihrer Kompetenzen, um noch individueller und punktgenauer auf die Bedürfnisse der Kundinnen und Kunden eingehen zu können. Und sich so im Markt als eigentliche Kompetenzzentren zu positionieren.

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Eigenleistung beim Hausumbau: Das müssen Sie beachten.

Mon, 14 Mar 2022 14:52:24 GMT

Es ist verlockend, beim Hausumbau selbst Hand anzulegen. Wer bestimmte Arbeitsgänge gleich selbst übernimmt, spart womöglich Geld und Nerven. Der Entscheid, eine Eigenleistung beim Hausumbau zu erbringen, erfordert allerdings neben einer gehörigen Portion Selbstvertrauen auch eine gute Vorbereitung.

Die Eigenleistung beim Hausumbau muss umsichtig vorbereitet werden.

Die Überlegungen zur Eigenleistung beim Hausumbau beginnen mit einer Einschätzung des projektierten Hausumbaus – und der persönlichen Fähigkeiten. Eigenleistung bedeutet Verzicht auf professionelle Hilfe bei bestimmten Planungs- und Arbeitsschritten. Bevor man sich dazu entscheidet, sollte klar werden, welches das Endziel des Hausumbaus ist. Wie sollen die Räume am Schluss aussehen? Welche Form, welche Raummasse sollen sie haben? Braucht es eine Baubewilligung? Was ich mit dem Umbau erreichen will – geht das in diesem Haus überhaupt? Wer solche Fragen nicht überzeugt beantworten kann, ist gut beraten, Planungshilfe bei Architektur- oder Fachplanungsbüros anzufordern. Eigenleistung kann natürlich auch heissen, dass man einen Teil der professionell geplanten Ausführung des Hausumbaus übernimmt, beispielsweise Maler- oder Umgebungsarbeiten. Auch in diesem Fall muss man sich nüchtern Klarheit verschaffen, ob man die Aufgabe unter den gegebenen Umständen «stemmen» kann.

Den Faktor Zeit nicht unterschätzen

Eigenleistung beim Hausumbau heisst oft, dass Arbeiten geleistet werden, in denen man keine Routine hat. Möglicherweise sind zwar die Werkzeuge und ihre Handhabe bekannt, aber es fehlt die Übung, die Erfahrung – vielleicht auch die körperliche Fitness. Es ist ratsam, ein Zeitbudget zu erstellen und Zeiträume zu bestimmen – beispielsweise Ferienwochen – in dem man sich der Eigenleistung widmet. Es mag zudem nützlich sein, sich konkrete Vorgaben für den Fortschritt zu machen. Die Zeiträume sollten nicht zu knapp bemessen sein, so dass bei krankheitsbedingten Ausfällen, einer Fehleinschätzung der eigenen Kapazitäten oder bei unvorhergesehenen Ereignissen bis zum gesetzten Datum der Fertigstellung noch Manövrierraum bleibt. Wird die Eigenleistung beim Hausumbau in einer selbst genutzten Liegenschaft vollbracht, sind die Freiheiten bei der Zeitplanung gross. Falls sich allerdings auch Fachbetriebe am Umbau beteiligen, muss die Eigenleistung rechtzeitig fertig sein, so dass diese Betriebe zu den vereinbarten Einsatzzeiten ungestört arbeiten können. Die Eigenleistung muss in solchen Fällen in einen Einsatzplan eingetragen werden, der die diversen Arbeitsschritte des Hausumbaus koordiniert.

Material, Werkzeug und Lagerplatz bereitstellen

Neben der eigentlichen Eigenleistung beim Hausumbau sollte auch das ganze Drum und Dran genügend Aufmerksamkeit erhalten. Das «Machen» bedingt eine umsichtige Vorbereitung. Diese beginnt bei der Wahl der zu verarbeitenden Materialien oder Artikel. Sie setzt sich fort bei der Suche nach den geeigneten, gekauften oder geliehenen Werkzeugen und technischen Hilfsmitteln. Beides, Material und Geräte, müssen irgendwo gelagert und verstaut werden. Zur Baustellenkoordination gehört die Bereitstellung von Lagerplätzen, die möglichst so gewählt sind, dass sie die Arbeit und den Verkehr auf der Baustelle nicht erschweren. Bei Hausumbauten sollten sie sich möglichst im Hausinnern befinden, bei Lagerstellen im Freien ist für einen angemessenen Witterungsschutz zu sorgen. Muss für die Lagerung öffentlicher Grund beansprucht werden, ist bei der Gemeinde die Bewilligungspflicht abzuklären. Baustellen erzeugen auch Abfall. Zur Eigenleistung beim Hausumbau kann auch dessen fachgerechte, gesetzeskonforme Entsorgung gehören.

Sicherheit gewährleisten und mögliche Schäden versichern

Bauwerke sollen Sicherheit und Geborgenheit gewährleisten. In technischer Hinsicht muss die Sicherheit garantiert sein. Bei der Eigenleistung beim Hausumbau kann die Verantwortung dafür auf jenen Personen lasten, die sie erbringen. Sie müssen die Gewissheit haben, dass die Leistung und ihre Resultate niemanden gefährdet. Es lohnt sich daher abzuklären, ob die Haftpflichtversicherung auch Kosten für Beschädigungen oder Verletzungen übernehmen, die auf die erbrachte Eigenleistung zurückzuführen sind. Bei Installationen im Elektro- oder Gasbereich müssen in der Regel amtliche Abnahmen erfolgen, welche die Erstellenden zumindest teilweise aus der Verantwortung entlassen. Sollte man bei der Eigenleistung bezahlte oder freiwillige Hilfskräfte beiziehen, muss man für sie möglicherweise eine Unfallversicherung abschliessen. Die «Muskelhypothek», wie die Eigenleistung am Bau manchmal genannt wird, will gut abgesichert sein!

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Nach der Scheidung: Was passiert mit dem Haus?

Fri, 17 Dec 2021 12:51:27 GMT

Für viele Paare gehört zum Zusammenleben auch der gemeinsame Besitz eines Hauses oder einer Wohnung. Niemand denkt daran, dass die Partnerschaft zerbrechen könnte. Doch im Fall einer Scheidung kommen schwierige Fragen zur Sprache. Dabei geht es meist auch um Geld und Immobilien.

Was für ein grosser Tag! Wenn ein Paar zum ersten Mal die Schwelle zum gemeinsamen Haus betritt, ist alles perfekt. Das Paar hat sich auf eine passende Immobilie und eine bestimmte Adresse geeinigt. Klar, dass sich das Ehepaar noch über viel mehr verständigt hat: Eheleute regeln gemeinsam die Finanzierung, definieren den Innenausbau. Ja, sie wählen sogar die Küchengeräte und die Fliessen im Bad aus. – Kein Mensch denkt an Scheidung, wenn man auf Wolke sieben schwebt.

Häufige Fragen bei einer Scheidung

Doch hält die Liebe ewig? Rund 40 Prozent der Ehepaare gehen nach 10 bis 15 Jahren wieder getrennte Wege. Und bei den Paaren ohne Trauschein gehen sogar noch mehr Lebensgemeinschaften in die Brüche. Wenn der Entscheid zu einer Trennung gereift ist, müssen die Eheleute viele Fragen regeln: Wie soll das gemeinsame Vermögen fair verteilt werden? Welcher Ehegatte bekommt das Sorgerecht für die Kinder? Wer soll oder kann das Haus übernehmen? Das Ehepaar hat zu diesem Zeitpunkt oft schon gewisse Vorentscheide gefällt. Vielleicht will ein Ehepartner aus dem gemeinsamen Haus ausziehen oder hat dies bereits getan.

Immobilie: den gemeinsamen Besitz regeln

Für eine spätere definitive Zuteilung der Immobilie kommt es auf die gewählte Eigentumsform an.

Miteigentum: Viele Ehepaare und Paare ohne Trauschein besitzen eine Liegenschaft im Miteigentum. Jeder Miteigentümer kann frei über seinen Anteil verfügen. Will er ihn verkaufen, hat der andere ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Weit verbreitet ist eine Miteigentumsquote im Verhältnis von 50:50, denkbar wäre auch jede andere Quote, etwa 75:25. Eine andere Miteigentumsquote ist sogar sehr zu empfehlen, weil meist ja nicht beide Partner gleich viel Kapital einbringen können. Wenn der Eintrag im Grundbuch von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht, kommt es später bei einer Scheidung zu Problemen.

Alleineigentum: Aus ganz bestimmten Gründen verständigen sich Eheleute manchmal auf die Variante Alleineigentum. Handelt es sich zum Beispiel um ein geerbtes Haus des einen Ehepartners, wird er als Alleineigentümer eingetragen. Ihm steht der Verkaufserlös allein zu, wenn es im Zug der Scheidung zu einem Verkauf kommt. Ganz so einfach ist aber auch dieser Fall nicht. Bei einer Scheidung sollten beide Ehegatten folgende Aspekte berücksichtigen:

Handelt es sich bei der Immobilie um die Familienwohnung, braucht der Alleineigentümer bei einem Verkauf das Einverständnis des Ehegatten.
Bei einer Scheidung kann der Richter dem Nichteigentümer, der auf die Familienwohnung angewiesen ist, ein befristetes Wohnrecht einräumen.

Gesamteigentum : Beim Gesamteigentum ist keine bestimmte Quote zugewiesen. Die Immobilie gehört beiden Ehepartnern zusammen. Als Mitglieder einer einfachen Gesellschaft sollten sie einen Gesellschaftsvertrag abschliessen.

«Was ist mein, was ist dein…»

Es ist ein populärer Irrtum zu glauben, ab dem Zeitpunkt der Eheschliessung sei alles gemeinsames Eigentum. Es ist wie oft bei rechtlichen Fragen: Es kommt darauf an, was die Ehepartner vereinbart haben – in Bezug auf die Finanzen und das Haus. Die Zürcher Notariate schreiben dazu: «Der Güterstand ist beim Erwerb von Grundeigentum deshalb von Bedeutung, weil auch die Liegenschaft Teil des ehelichen Vermögens ist und daher güterrechtlich zugeordnet werden muss.»

Grundsätzlich haben Ehepaare nach dem Schweizer Eherecht die Wahl zwischen Errungenschaftsbeteiligung, Gütergemeinschaft und Gütertrennung. Seit der Annahme der Initiative «Ehe für alle» gilt dies analog für heterosexuelle wie für gleichgeschlechtliche Paare. Mit dem gesetzlichen Güterstand ist vorgegeben, was mit dem Haus oder der Wohnung passiert:

Errungenschaftsbeteiligung: Dies ist die am häufigsten gewählte Variante eines Güterstandes in der Schweiz. Die beiden Ehepartner haben je zwei sogenannte Gütermassen, das Eigengut und die Errungenschaft. Im Fall einer Scheidung ist jeder Ehepartner zur Hälfte an der Errungenschaft des Partners beteiligt. Die Errungenschaftsbeteiligung gilt immer dann, wenn die Eheleute nichts Besonderes vereinbaren (kein Ehevertrag). 

Gütergemeinschaft: Das gemeinsam verwaltete Gesamtgut umfasst fast das ganze eheliche Vermögen. Darunter fallen auch die gemeinsam erzielten Einkünfte beider Ehegatten (während der Dauer der Ehe). Daneben gibt es nur je das separate Eigengut der Eheleute, zum Beispiel die persönlichen Gegenstände und Vermögenswerte, die einem Ehegatten schon zu Beginn der Gütergemeinschaft gehören. Die Gütergemeinschaft ist in einem Ehevertrag zu regeln.

Gütertrennung: Etwas vereinfacht gesagt – Einkünfte und Vermögen sind getrennt, es gibt also nur das Vermögen des Mannes und das der Frau. Kommt es zu einer Scheidung, wird nichts getrennt. Auch diese Variante ist in einem Ehevertrag zu regeln. 

Tipp: Trotz Gleichberechtigung und einem liberalen Rollenverständnis: Die Aufgaben in der Familie und auch die finanziellen Beiträge der Partner bzw. von Ehemann und Ehefrau sind selten exakt gleich. Es lohnt sich daher, sich schon bei der Eheschliessung genügend Zeit zu nehmen und sich fachlich beraten zu lassen (zum gesetzlichen Güterstand, Regelung der Finanzen, zur gemeinsamen Immobilie etc.).

Verteilung von Haus und Vermögen

Schauen wir uns der Einfachheit halber die Errungenschaftsbeteiligung an, die häufigste Variante bei Ehepaaren in der Schweiz: Bei einer Scheidung kommt es zu einer güterrechtlichen Auseinandersetzung. Das heisst, das Vermögen beider Ehepartner wird in Errungenschaft und in Eigengut aufgeteilt:

Errungenschaft: Zur Errungenschaft gehört alles, was der Partner oder die Partnerin während der gemeinsamen Ehejahre erworben bzw. «erarbeitet» hat. Darunter fallen vor allem die Einkünfte aus Erwerbsarbeit oder Leistungen von Sozialversicherungen (AHV, BVG, ALV etc.). Auch die Erträge aus Wertschriften und insbesondere die Mieterträge aus Liegenschaften gelten als Teil der Errungenschaft.

Eigengut: Zum Eigengut  zählt alles, was einem Partner schon vor der Heirat gehört hat; auch persönliche Gegenstände wie Kleider oder Schmuck fallen darunter. Hinzu kommen Erbschaften oder Schenkungen während der Ehe.

Entscheidend für unser Thema ist nun folgendes: Im Fall einer Scheidung hat jeder Ehepartner nach Gesetz Anspruch auf das jeweilige Eigengut und auf die Hälfte des Vorschlags des anderen. Der so genannte Vorschlag besteht aus der Errungenschaft abzüglich allfälliger Schulden (die Details dazu regelt das Gesetz, Artikel 207 bis 210 ZGB).

Eine Immobilie ist zum Beispiel Teil der Errungenschaft, wenn sie während der Ehe gemeinsam gekauft wurde – wenn also die beiden Partner den Kauf mit Mitteln bzw. Vermögen finanziert haben, die während der Ehe erworben wurden. In den meisten Fällen erweist sich aber die Zuordnung auf Eigengut, Errungenschaft des Ehegatten etc. als wesentlich komplizierter. Vielleicht war der Kauf der Immobilie nur möglich, weil ein Ehepartner eine Schenkung bekommt hat? Oft braucht es eine juristische bzw. fachliche Beratung, damit bei den Berechnungen rund um die Scheidung alles korrekt läuft. Wenn die Trennung nicht durch ein Gericht entschieden und geregelt wird, so braucht es doch eine so genannte Scheidungskonvention (in der wesentliche Fragen zu klären sind). Auch dazu ist es oft hilfreich, einen Notar oder eine Juristin beizuziehen.

Immobilie: Verkaufen oder behalten?

Wenn das gemeinsame Wohneigentum verkauft werden muss, wird der Erlös nach der eingetragenen Miteigentumsquote unter den Eheleuten verteilt. Ist die übliche Quote von 50:50 im Grundbuch eingetragen, erhält also jeder Partner die Hälfte des Verkaufserlöses. Dabei spielt es grundsätzlich keine Rolle, wie die tatsächlichen finanziellen Beiträge beim Kauf und bei den laufenden Kosten für Gebäudeunterhalt etc. zustande gekommen sind. Es sei denn, das Paar hätte sich in einem Ehevertrag auf andere Spielregeln geeinigt. Wichtig ist zu ergänzen: Natürlich können auch Paare ohne Trauschein solche vertragliche Regeln vereinbaren, etwa in einem so genannten Konkubinatsvertrag.

Die Immobilie realistisch einschätzen

Wenn ein Partner das Haus allein übernimmt, steht meist die Frage der Bewertung im Vordergrund – ist der Wert seit dem Kauf gestiegen? Wird auch der ausziehende Partner angemessen am «Gewinn» beteiligt? Selbstverständlich haben die Eheleute die Variante offen, dass ein Partner das Haus übernimmt und den anderen zum Schätzwert auszahlt – wie bei einer Erbengemeinschaft. Denkbar wären auch gemischte Formen: Etwa wenn ein Partner auf seinen Eigengutanteil verzichtet und im Gegenzug gewisse Rechte bekommt (Recht an der Nutzniessung am Haus oder Gewinnanteilsrecht).

Nicht zu vergessen: Wenn es formell zu einer Handänderung unter den Ehegatten kommt, muss meist auch die Hypothek neu geregelt werden. Die Bank ist nicht

verpflichtet, die Hypothek in jedem Fall umzuschreiben.

Auch die Fortführung des gemeinsamen Besitzes wäre möglich, wobei das in der Praxis eher selten vorkommt (etwa bei Paaren mit gemeinsamen, minderjährigen Kindern). Dann muss sich das Paar trotz Trennung darauf verständigen, wie die Finanzierung und die Kosten zu regeln sind. Häufig entscheiden sich Paare, das Haus dann doch zu verkaufen. Das hat durchaus Vorzüge: Das schwierige und belastende Kapitel kann damit abgeschlossen werden, und meist ist dann auch die Verteilung des Geldes klar.

Scheidung: Finanzen sollten belegt sein

Der ganze Prozess einer Scheidung ist für viele Eheleute bzw. Paare schon belastend genug. Um Konflikten um «das liebe Geld» vorzubeugen, empfehlen viele Experten, fortwährend über eingebrachte Eigenmittel und die Verteilung der laufenden Liegenschaftskosten Buch zu führen. Denn ein Inventar und eine detaillierte Buchhaltung können sich im Nachhinein als zentrale Dokumente und Beweismittel erweisen.

Vor allem ein Ehevertrag gilt als geeignetes Instrument, um für alle Fälle vorzusorgen oder gewisse Spielregeln aufzustellen. Im Fall einer Trennung der Ehegatten schafft dies Spielraum für individuelle Regeln. Dabei ist es üblich, dass die Finanzierung und die Eigentumsregelungen von Immobilien schriftlich festgelegt werden. Gerade für Paare ohne Trauschein sind solche schriftlichen Vereinbarungen sehr wichtig (Konkubinatsvertrag)!

Fazit:  Bei einer Trennung stehen schwierige Entscheidungen an. Die Lösung der Konflikte kann wesentlich erleichtert werden, wenn gewisse Dinge und die finanzielle Beteiligung an der Immobilie im Voraus geregelt und dokumentiert sind.

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Preissteigerungen stellen Experten vor Rätsel.

Mon, 21 Jun 2021 12:31:07 GMT

Weil das Angebot von Eigenheimen in Städten und Agglomerationen immer knapper wird, steigen die Preise steil an. Herkömmliche Bewertungsmethoden kommen nicht mehr nach.

Der Traum vom Eigenheim wird zu teuer: Einfamilienhäuser in Seuzach | Foto: Marc Dahinden

Der Traum von den eigenen vier Wänden. Noch selten war er schwerer zu verwirklichen als heute. Die Corona-Krise hat den Markt für Wohneigentum zusätzlich verschärft. Das Hauptproblem ist, dass das Angebot für Häuser und Wohnungen auf einen Tiefpunkt gefallen ist. «Der Markt ist ausgetrocknet», sagt Jenny Streichan von der gleichnamigen Vermittlungsagentur in Horgen. Vor allem in den Hotspots würden immer weniger Objekte zum Verkauf ausgeschrieben, sagt sie. Nur gerade bei den sehr teuren Immobilien ab 3 Millionen Franken gebe es noch ein ausreichendes Angebot.

Doch im halbwegs bezahlbaren Segment ist die Angebotsverknappung gross: Allein in der Zürcher Goldküstenregion brach die Zahl der Inserate für Eigenheime um 39 Prozent ein – von 1055 Inseraten im Jahr 2019 auf 639 im letzten Jahr. Doch nicht nur in den traditionell teuren Regionen schrumpft das Angebot: Der Kanton Aargau zählte 2019 4997 Inserate, 2020 waren es noch 3924 – ein Minus von 21 Prozent. Auch in Winterthur sank das Angebot im gleichen Zeitraum um 21 Prozent – von 1363 auf 1097 Inserate.

«Bei einer Verknappung des Angebots ist klar, dass die Preise explodieren: Man muss nicht in Harvard studiert haben, um das zu verstehen.» Claude Ginesta, Ginesta Immobilien.

Eine derartig extreme Entwicklung hat Claude Ginesta, CEO von Ginesta Immobilien, einem der Grossen der Branche, noch selten erlebt. Wie stark sich der Markt verändert hat, stellt er auch auf seiner eigenen Immobilienplattform fest: Die Zugriffszahlen schnellten im letzten Jahr um 60 Prozent nach oben. Die Zahl der Suchprofile erhöhte sich um 55 Prozent. «Bei einer gleichzeitigen Verknappung des Angebots ist klar, dass die Preise explodieren: Man muss nicht in Harvard studiert haben, um das zu verstehen», sagt Ginesta.

Zwei Gründe für die Angebotsverknappung

Ginesta nennt zwei Hauptgründe, die das schrumpfende Angebot erklären. Ältere Menschen bleiben länger in ihren Häusern und Wohnungen und würden einen Umzug ins Altersheim so lange wie möglich hinauszögern. Das ist angesichts der vielen Todesfälle in Alters- und Pflegeheimen während der ersten und zweiten Corona-Welle nicht verwunderlich. 60 Prozent der Heime verzeichneten 2020 eine Abnahme von Neueintritten, wie eine Umfrage des Bundesamts für Gesundheit ergab.

Zweitens werden immer weniger neue Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen gebaut. Die Zahl der Baubewilligungen ist seit Jahren rückläufig. Letztes Jahr verschärfte sich die Lage noch, weil die Bewilligungsprozesse wegen Corona zum Teil massiv verlangsamt wurden, da viele Beamte in ihren Homeoffices sassen und schlecht erreichbar waren. Dazu kommen erhebliche Planungsunsicherheiten, die durch neue Bauvorschriften und Revisionen von Zonenordnungen hervorgerufen werden.

Schere zwischen Schätz- und Transaktionspreis öffnet sich

Die Preissteigerungen haben dazu geführt, dass immer mehr Liegenschaften über dem Schätzpreis der Banken verkauft werden. Ein Makler, der nicht mit Namen genannt werden möchte, erzählt von einem Einfamilienhäuschen in einem Zürcher Arbeiterquartier. Er habe die sanierungsbedürftige Liegenschaft mit 150 Quadratmetern Wohnfläche auf 2,2 bis 2,4 Millionen Franken geschätzt. Das Häuschen wechselte schliesslich für 3,6 Millionen Franken den Besitzer. «Da habe ich mir gedacht, dass ich mein Handwerk schlicht nicht mehr verstehe», sagt der Makler.

Claude Ginesta sagt, dass mittlerweile eine Mehrheit der durch ihn vermittelten Eigenheime über den Schätzpreis verkauft werden. Auf ähnliche Werte kommt Stefan Heizmann, der Chef des Hypothekenvermittlers Moneypark. Er sagt, dass inzwischen «gut jeder zweite Kaufpreis» nicht mehr durch die üblichen Bewertungstools bestätigt werde. «Wir sehen aktuell Preise, die rund 10 bis 15 Prozent über dem hedonischen Schätzwert liegen.»

Bewertungstools bilden Marktrealität schlecht ab

Laut dem Moneypark-Chef setzen die althergebrachten hedonischen Bewertungstools von Beratungsfirmen wie Wüest Partner, IAZI oder Fahrländer «nur auf historische Transaktionspreise». Die Corona-Pandemie habe jedoch die Immobilienpreise schneller und stärker ansteigen lassen, als es solche Werkzeuge abbilden können. Es dauert ein bis zwei Jahre, bis sich die Tools «an die neue Preisumgebung» gewöhnt haben. Moderne Modelle würden auf Big Data und Werkzeuge mit künstlicher Intelligenz setzen, sagt Heizmann.

«Kaufinteressierte deuten diskret die Bereitschaft an, auch einen höheren Preis zu bezahlen»

Thomas Locher, Meilenstein

Bei Verkäufen kommt es immer häufiger zu einem Bieterverfahren, sagt Thomas Locher von der Immobilienvermarktung Meilenstein in Meilen. Oftmals reichen heute gleich mehrere Interessierte eine verbindliche Offerte für ein Haus ein. Ein Novum ist, dass es selbst beim Verkauf von Neubauwohnungen zu Bieterverfahren kommt. «Kaufinteressierte deuten bereits beim Besichtigungstermin diskret die Bereitschaft an, auch einen höheren Preis zu bezahlen», sagt Locher. Noch vor wenigen Jahren waren Verkäufer froh, wenn sie nach Wochen oder Monaten endlich einen Käufer gefunden hatten.

Wenn sich die Schere zwischen effektivem Transaktionspreis und Schätzpreis öffnet, müssten Käufer eigentlich deutlich mehr Eigenkapital einschiessen als die üblichen 20 Prozent. Die grosse Frage ist, ob die Banken dies auch tatsächlich verlangen – und so den Spielverderber spielen.

Banken hüllen sich in Schweigen

Fragt man bei den Banken an, stösst man auf eine Mauer des Schweigens. Die UBS will offiziell zu diesem Thema keine Stellung nehmen. Ein Raiffeisen-Sprecher sagt, dass es – bedingt durch die Schätzungsmethode – nicht unüblich sei, dass die Belehnungsbasis tiefer liege als der Kaufpreis. «Zu quantitativen Angaben kann Raiffeisen keine Aussagen machen», sagt der Sprecher. Es kommt, wie meist im Banking, auf den Einzelfall an.

Banken hätten sehr unterschiedliche Vergaberichtlinien und seien sich «keinesfalls einig» in der Bewertung desselben Kunden oder Objekts, sagt Heizmann von Moneypark. Alternative Hypothekenanbieter wie Pensionskassen oder Versicherungen seien häufig viel attraktiver in den Konditionen als klassische Banken, gleichzeitig seien sie aber zum Teil weniger flexibel oder strenger in den Bewertungsparametern. Moneypark vermittelt pro Jahr Hypotheken im Umfang von über 3 Milliarden Franken bei über 150 Instituten.

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Maklerprovision – Wie hoch sie sein darf, wer sie zahlt.

Thu, 03 Jun 2021 12:19:04 GMT

Schliesst der Immobilienmakler ein Geschäft erfolgreich ab, steht ihm eine Provision zu – wenn er dabei seine Pflichten nicht verletzt. Die Höhe und der Zeitpunkt, an dem die Provision fällig wird, hängen dabei von unterschiedlichen Faktoren ab.

Wie viel Provision ein Immobilienmakler verlangen kann, ist abhängig von verschiedenen Faktoren. Sie variiert nicht nur von Kanton zu Kanton, sondern kommt es auch auf die aktuelle Marktlage sowie das Miet- oder Kaufobjekt an. Bevor Makler eine Provision verlangen können, müssen sie allerdings vorab die Konditionen im Maklervertrag klären.

Maklerprovision: Das muss in den Maklervertrag

Gemäss Artikel 412ff des Obligationenrechts bezahlt grundsätzlich der Auftraggeber die Maklerprovision – sofern der Makler mit seiner Tätigkeit ausschlaggebend für den Vertragsabschluss war.

Generell kann der Maklervertrag schriftlich oder mündlich geschlossen werden – empfehlenswert ist allerdings die Schriftform. Der Vertrag muss dabei neben der Höhe der Provision und deren Fälligkeit bei erfolgreicher Vermittlung auch Name, Adresse, Auftragsdauer, Kündigungsformalitäten, Beschreibung des Objekts, die Rechte und Pflichten des Immobilienmaklers sowie des Auftraggebers enthalten.

Link-Tipp: Damit der Makler nicht auf den Kosten für das Exposé oder Reisen sitzenbleibt, kann er mit dem Auftraggeber einen Aufwendungsersatz vereinbaren.

Provisionshöhe: So viel können Immobilienmakler verlangen

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich geregelt und unterscheidet sich je nach Kanton und nach Art des zu vermittelnden Objekts. Zudem macht es auch einen Unterschied, ob es sich um eine Vermietung oder einen Kauf handelt. „Beim Verkauf einer Immobilie bewegt sich Provision zwischen zwei und fünf Prozent des Kaufpreises, handelt es sich um eine Vermietung, muss der Auftraggeber mit einer Courtage zwischen acht und zwölf Prozent einer Jahresmiete rechnen“, erklärt Herbert Stoop von der Schweizerischen Maklerkammer (SMK).

Gemäss Obligationenrecht bleibt es den Parteien überlassen, in welcher Höhe sie innerhalb dieses Rahmens die Provision vereinbaren und wie sie diese berechnen – allerdings muss sie stets angemessen und verhältnismässig ist. Verlangt der Makler einen unverhältnismässig hohen Mäklerlohn, kann ein Richter auf Antrag des Auftraggebers gemäss Obligationenrecht die Provision auf einen angemessenen Beitrag herabsetzen. Sind sich Makler bezüglich ihrer Provision unsicher, können sie sich an die Tarifempfehlungen der Berufsverbände halten.

Sonderfall Doppelmäkelei: Wann der Makler von beiden Parteien Provision verlangen kann

Verlangt der Makler sowohl vom Auftraggeber als auch von der Gegenpartei Provision, handelt es sich um Doppelmäkelei. Diese ist nur in einem engen Rahmen zulässig: Der Makler muss beide Parteien darüber informieren und diese dürfen keine Einwände erheben. Ausserdem muss es sich um Nachweismäkelei handeln. In diesem Fall hat der Makler die Provision bereits dann verdient, wenn er dem Auftraggeber einen konkreten Vertragspartner nennt.

Fälligkeit der Maklerprovision

Auch wenn der Makler seine Provision ab dem Zeitpunkt verlangen kann, an dem der Hauptvertrag zustande kommt, können beide Vertragsparteien individuell einen Fälligkeitstermin vereinbaren – sofern für den Vertrag keine besondere Form vorgeschrieben ist. Im Falle einer öffentlichen Beurkundung durch einen Notar ist die Provision allerdings erst dann fällig, wenn der Vertrag in der entsprechenden Form geschlossen wurde.

Wann Makler keinen Provisionsanspruch haben

Der Immobilienmakler kann sein Recht auf verschiedene Art und Weise verwirken. Verletzt er gemäss Art. 415 OR seine Treuepflicht, indem er beispielsweise nicht wahrheitsgemäss über die Immobilie informiert, verliert er seinen Provisionsanspruch im gleichen Masse, wenn er seine Sorgfaltspflicht vernachlässigt. Dies ist der Fall, wenn er Informationen vom Verkäufer nicht auf Plausibilität prüft. Zum Beispiel, wenn er einem Käufer verspricht, dass ein späterer Anbau möglich ist, sich dies aber als falsch erweist.

Link-Tipp: Zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Vertragsabschluss muss ein Kausalzusammenhang bestehen – ist dieser nicht gegeben, kann dies dem Makler die Provision kosten.

Auch bei einer unzulässigen Doppelmäkelei, darf der Makler keine Provision verlangen. Eine Doppelmäkelei gilt dann als unzulässig, wenn der Auftraggeber den Preis für die Immobilie nicht festlegt, damit der Makler einen möglichst hohen Preis erzielt. Ein weiterer Fall von unzulässiger Doppelmäkelei besteht, wenn der Makler einer Vermittlungsmäkelei nachgeht. Dies ist gegeben, wenn der Makler nicht nur Interessenten nachweisen muss, sondern dazu verpflichtet ist, diese auf einen Vertragsabschluss hinzuführen.

Link-Tipp: Es geht ums Geld: So können sich Immobilienmakler vor dem Verlust der Maklerprovision schützen.

Solange Immobilienmakler aber mit offenen Karten spielen, ihre Pflichten nicht verletzen und keine unangemessenen Beträge verlangen, steht einer Provisionszahlung in der Regel nichts im Wege.

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Immobiliengeschäfte – So finden Sie den richtigen Makler.

Fri, 07 May 2021 13:27:47 GMT

Handänderungssteuern, Kaufvertrag, beglaubigte Dokumente – Immobiliengeschäfte sind mit viel Papier und Bürokratie verbunden. Wer ein Haus kaufen oder verkaufen möchte, lässt sich deshalb gerne von einem Makler unterstützen. Erfahren Sie hier, worauf Sie achten sollten, wenn Sie Ihr Immobiliengeschäft einem Makler anvertrauen möchten.

1. Referenz

Die Webseite ist modern, chic und die Hochglanz-Fotos wirken professionell. Das alles nützt nichts, wenn der Makler nicht hält, was sein Internetauftritt verspricht. Verlangen Sie deshalb mehrere Referenzen. Sind seine Kunden überwiegend zufrieden, wird er Ihnen gerne ein paar Namen angeben. Vorsichtig sollten Sie sein, wenn er keine Referenzen zur Verfügung stellen möchte.

Fragen an ehemalige Kunden:

Wie war der Service im Allgemeinen?
Wurden die Kundenaufträge zügig erledigt?
Hatte der Makler immer genügend Zeit für die Anliegen der Kunden?
War das Verhalten des Maklers während aller Geschäftsphasen gleich freundlich?
Sind die Kunden zufrieden mit der Makler-Leistung und würden ihn weiterempfehlen?
Stimmt das Preis-Leistungsverhältnis aus Sicht des Kunden?
Bei Verkaufsmandaten: Hat der Makler den Verkaufspreis des Objektes von Beginn an realistisch eingeschätzt oder musste der Preis nach unten korrigiert werden, um die Liegenschaft zu verkaufen?

2. Netzwerk

Wer mit Liegenschaften Geschäfte macht, braucht ein gutes Netzwerk. Ein erfahrener Immobilien-Makler ist gut vernetzt und kennt den lokalen Markt. Das hilft ihm erstens, den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln, und zweitens findet er für die Immobilien schneller den richtigen Käufer. Auch wer ein Haus sucht, ist bei einem mit dem Ort vertrauten Immobilienmakler gut aufgehoben: Er weiss meist schon, dass ein Haus verkauft werden soll, noch bevor ein Inserat aufgeschaltet worden ist. Doch wie findet man heraus, ob ein Makler gut vernetzt ist oder nicht? Recherchieren Sie, wie lange er an dem Ort schon als Makler tätig ist und fragen Sie ihn, wie viel Objekte er im letzten Jahr in der Region betreut hat.

3. Qualifikation

Immobiliengeschäfte sind mit viel Papierkram und Bürokratie verbunden. Ein qualifizierter Immobilienmakler besitzt eine entsprechende Ausbildung und ist Mitglied in den branchenüblichen Vereinen, z.B.:

SVIT | Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft
SMK | Schweizerische Maklerkammer
SIV | Schweizer Immobilienschätzer-Verband

Ist Ihr Makler Mitglied bei einem entsprechenden Branchenverband, ist dies ein guter Garant dafür, dass er die Grundlagen des Maklerhandwerkes beherrscht. Denn wer Mitglied werden will, muss sein Können unter Beweis stellen und wird geprüft.

4. Persönlichkeit

Hören Sie auf Ihr Bauchgefühl. Je nach Art des Geschäftes arbeiten Sie über Monate mit dem Makler zusammen. Es ist daher wichtig, dass er Ihnen sympathisch ist und Sie sich von ihm verstanden fühlen.

5. Verkaufspreis

Falls Sie Ihr Objekt verkaufen wollen: Vergeben Sie das Verkaufsmandat nicht unbedingt dem Makler, der Ihnen den höchsten Preis für den Wert Ihrer Immobilie schätzt. Viele Makler arbeiten mit gratis Web-Bewertungstools, mit denen sich der Wert einer Liegenschaft berechnen lässt. Solche Tools haben zwei entscheidende Nachteile:

Ist der Makler unerfahren, gibt er einzelnen Komponenten mehr Gewicht und anderen zu wenig. Dies kann dazu führen, dass ein viel zu hoher Preis für die Liegenschaft ermittelt wird, der in der Realität kaum erreicht werden kann. Die Folge: Das Objekt bleibt monatelang unverkauft. Weiter sind solche Tools auch manipulierbar. Das bedeutet, dass ein Makler, um das Mandat zu bekommen, einen absichtlich hohen Preis ermitteln kann.

Qualifizierte und erfahrene Makler arbeiten auch mit solchen gratis Bewertungstools, sie wissen aber, wie diese zu bedienen sind.

Wichtig: Banken anerkennen Schätzungen nur, wenn diese von einem ausgewiesenen Fachmann durchgeführt worden sind.

Der Profi-Makler – 5 Merkmale

Er gibt Ihnen bereitwillig mehrere Referenzen an.
Er verfügt über ein gutes Netzwerk und ist mit der Region bestens vertraut.
Er ist qualifiziert und Mitglied beim Branchenverband.
Er ist Ihnen sympathisch.
Er berechnet realistische Verkaufspreise.

Eine neue Immobilie, ob zum Kauf oder zur Miete, ist für viele Menschen eine wichtige Lebensentscheidung. Deswegen fühlen wir uns verpflichtet, Sie mit großer Leidenschaft bei Ihrem Anliegen zu unterstützen.

Seit über 15 Jahren bewegen wir uns in der Immobilienbranche und sind in Ihrer Region Ihr verlässlicher Partner, wenn es um Immobilienanliegen geht. Wir vermarkten, wir vermieten und wir bewerten Ihre Immobilie, und dies mit maximalem Engagement und Fingerspitzengefühl!

Unser Team aus erfahrenen Spezialisten steht für Transparenz, Offenheit und Fairness, immer mit dem gleichen Ziel: eine vertrauensvolle und partnerschaftliche Zusammenarbeit mit unseren Kunden und Auftraggebern.

Gerne stellen wir uns Ihnen im Rahmen eines 30 minütigen Gesprächs vor und überzeugen Sie von unseren Qualifikationen.

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Immobilien: Die neue Flucht aufs Land.

Tue, 04 May 2021 12:48:03 GMT

Die Preise für Wohneigentum steigen weiterhin stark: Das ist ein zentraler Befund der Grossbank Credit Suisse (CS) in ihrer am Dienstag veröffentlichten Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2021».

Damit zeigt der Trend in diesem Segment nach oben, nachdem die Preise dem Coronajahr 2020 nicht nur getrotzt haben, sondern im Schnitt um 5 Prozent geklettert sind. Dies wiederum ist eine direkte Folge der Gesundheitskrise, wie die Studie festhält: «Seit der Covid-19-Pandemie ist die Wohnung zum absoluten Mittelpunkt unseres Lebens geworden, was auffällige Verschiebungen der Nachfragepräferenzen zur Folge hat. Wohneigentum erfährt gegenwärtig ein kaum für möglich gehaltenes Interesse von Kaufwilligen.»

Mittlere Einkommen fallen aus dem Rennen

Der Sehnsucht nach einem eigenen Zuhause steht allerdings ein knappes Angebot gegenüber, so die CS-Experten weiter. Die Produktion von Wohneigentum nimmt seit Jahren ab, und eine Wende ist nicht in Sicht. In Folge der immer höheren Preise für Wohneigentum können immer weniger Haushalte die Finanzierungsanforderungen erfüllen: Zwei von drei schweizweit inserierten Objekten mit vier und mehr Zimmern sind für einen Haushalt mit mittlerem Einkommen kalkulatorisch nicht mehr tragbar.

Solche Haushalte suchen nun vermehrt in der Peripherie der Grosszentren oder in ländlichen Gemeinden nach Wohneigentum – zumal ihnen der Trend zum Home Office einen grösseren Suchradius erlaubt. An dessen Rändern gelangen damit auch eher günstige und damit erschwinglichere Eigenheim-Objekte in die Auswahl, wie die Studie festhält.

Asymmetrie bei den Preisen

Damit beobachten die CS-Banker, was kürzlich Stefan Heitmann, Chef der führenden Hypotheken-Vermittlerin Moneypark , zu finews.ch sagte: «Das ist ein neuer Trend, der für mich klar durch Corona bedingt ist». Die Menschen wollten in dieser Situation eine Immobilie mit Umschwung oder in Nähe der Natur. Dieses Feedback höre Moneypark ganz klar von den Kunden. Heitmann beobachtete bei den Preisen für Wohneigentum eine Asymmetrie: «Die Agglomerationen ziehen preislich stärker an als die Innenstädte.»

Das ist Wasser auf die Mühlen der Finanzinstitute, die ausserhalb der Städte verankert sind, respektive eine Wachstums-Strategie in der Agglomeration fahren: Ein schweizweiter Akteur ist in diesem Feld die in Bern beheimatete Bank Valiant. Dank dem lang anhaltenden Aufwärtstrend bei den Schweizer Immobilienpreisen agieren die Regionalbank in der Regel auf einer sehr robusten Basis.

Anhaltende Margenerosion

Dennoch erwies sich die Branche in einer Umfrage der Beratungsfirma EY zu Jahresanfang als überraschend pessimistisch. Für die nächsten zwölf Monate befürchteten 67 Prozent der damals befragten Regionalbanken-Chefs negative Auswirkungen aufs operative Geschäft.

Diese Ängste gelten auch dem wichtigen Standbein im Hypothekarmarkt. Mit 82 Prozent erwartete die grosse Mehrheit der Banken, dass die Zinsen in der Schweiz auch noch in zehn Jahren sehr tief sein werden. Diese Aussicht verschärft die strukturellen Ertragsprobleme der Banken und die bereits seit einigen Jahren anhaltende Margenerosion im wichtigen Zinsgeschäft.

Eine Frage der Loyalität

Hinzu kommt, dass es auch «auf dem Land» ein Internet gibt. Online-Vergleichsdienste und zentralisierte Vermittlung-Plattformen wie Moneypark, Key4 von UBS und Valuu von Postfinance sind auf dem Vormarsch und bieten Zugang zu den teils günstigeren Finanzierung-Angeboten von Versicherern und Pensionskassen.

Das spüren die Regionalbanker. Sie erklärten gegenüber EY, dass die Kundenloyalität spürbar abgenommen habe – und gehen unter allen Bankengruppen in der Schweiz am ehesten davon aus, dass der (ebenfalls durch die Coronakrise forcierte) digitale Strukturwandel sich beschleunigt aufs Geschäftsmodell auswirken wird.

Quelle: finews.ch

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Eigenkapital für den Hauskauf: Alternativen zum Sparkonto.

Wed, 07 Apr 2021 09:51:41 GMT

Wenn Sie eine Hypothek für ein Haus oder eine Wohnung aufnehmen wollen, brauchen Sie Eigenkapital. In der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises oder Marktwertes. Was können Sie tun, wenn Sie nicht so viel Geld auf der hohen Kante haben? Wir zeigen alle Möglichkeiten auf, wie Sie Ihr Eigenkapital für den Hauskauf aufstocken können.

In Deutschland geht es ohne Eigenkapital

In Frankreich und Deutschland könnten Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden ohne Eigenkapital verwirklichen. Viele deutsche Banken beispielsweise finanzieren mit der sogenannten Vollfinanzierung Wohneigentum bis zu 100 Prozent. Aber nur, wenn die Wohneigentümer*innen in spe genügend verdienen und in stabilen Verhältnissen leben. Ausserdem müssen Hypotheken in Deutschland in den meisten Fällen bis zur Pensionierung oder kurz danach komplett zurückbezahlt werden. Durch die regelmässigen Amortisationszahlungen sinkt die Belehnung schrittweise von 100 auf 0 Prozent – und damit auch das Risiko für den Finanzierungspartner. In der Schweiz müssen nur 2. Hypotheken bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden, 1. Hypotheken (Belehnung bis 65 Prozent) nicht.

Belehnung und Tragbarkeit in der Schweiz

Ein Haus ohne Eigenkapital kaufen ist in der Schweiz unmöglich. Die Banken haben zwei Selbstregulierungsmassnahmen festgelegt, die Sie erfüllen müssen, wenn Sie Wohneigentum kaufen wollen:

Belehnung: Banken belehnen Wohnimmobilien bis 80 Prozent des Kaufpreises oder Marktwerts nach dem Niederstwertprinzip. Wenn Sie ein Haus für 1 Million Franken kaufen, das auch so hoch geschätzt wird, finanziert die Bank 80 Prozent des Kaufpreises – und Sie brauchen 200'000 Franken Eigenkapital. Falls die Bank aber das Haus auf 900'000 Franken schätzt, finanziert sie 80 Prozent der Schätzung, also 720'000 Franken – und Sie brauchen 80'000 Franken Eigenkapital mehr.
Tragbarkeit: Die Wohnkosten dürfen 35 Prozent des Brutto-Haushalteinkommens nicht übersteigen. Dazu zählen kalkulatorische Hypothekarzinsen (5 Prozent), Nebenkosten (1 Prozent) und Amortisation (1 Prozent). Wenn Sie für Ihr Haus eine 1. und 2. Hypothek über insgesamt 800'000 Franken abgeschlossen haben, müssen Sie mindestens 160'000 Franken jährlich verdienen.

Was zählt in der Schweiz als Eigenkapital?

Die meisten denken bei Eigenkapital an Geld auf dem Sparkonto. Das zählt natürlich dazu und ist ein wichtiger Teil der Finanzierung. Es gibt vier Alternativen zum Sparschwein:

Sie verkaufen oder verpfänden Wertschriften
Sie beziehen die 2. oder 3. Säule vor oder verpfänden sie
Sie beziehen Ihre Erbschaft vor oder lassen sich das Geld schenken
Sie leihen sich das Geld von der Familie oder von Freunden

Wenn Sie ein Einfamilienhaus in der Schweiz für 1 Million Franken finanzieren wollen, brauchen Sie mindestens 200'000 Franken Eigenkapital.

Tipp: Lesen Sie den Houzy-Artikel «Was Sie über Hypotheken wissen sollten, bevor Sie ein Haus kaufen» .

Alternative 1: Wertschriften verkaufen oder verpfänden

Sie können Aktien, Anlagefonds, Obligationen oder andere Wertschriften verkaufen und Ihren Eigenkapitalanteil erhöhen. Falls Sie aber in einem ungünstigen Moment verkaufen, realisieren Sie Kursverluste oder verpassen Kursgewinne. Wenn Sie das nicht wollen, verpfänden Sie Vermögenswerte. Das hat aber zwei Haken: Banken belehnen Wertschriftendepots in der Regel nur bis zu 50 Prozent, ausserdem sind die Lombardkreditzinsen höher als die Hypothekarzinsen.

Alternative 2: Die 2. oder 3. Säule vorbeziehen oder verpfänden

Selbstbewohntes Wohneigentum kann mit Geld aus der 2. und 3. Säule finanziert werden. Die 2. Säule ist die berufliche und obligatorische Vorsorge, die 3. Säule ist die private und freiwillige Vorsorge. Sie haben zwei Möglichkeiten:

Vorbezug: Wieviel Sie aus der 2. Säule vorbeziehen können, steht im Pensionskassenausweis. Vorbeziehen hat Nachteile für Sie. Zum einen sinkt Ihr Alterskapital und damit Ihre Auszahlung und/oder Rente, zum anderen kürzen die meisten Pensionskassen ihre Leistungen bei Tod und Invalidität. Bei Säule-3a-Konten werden keine Leistungen gekürzt.
Verpfändung: Wenn Sie Ihre 2. oder 3. Säule verpfänden, bleiben Alterskapital und Versicherungsschutz erhalten und dienen als Pfandsicherheit für die Hypotheken. So können Sie das Haus oder die Wohnung höher als 80 Prozent belehnen.

Alternative 3: Erbvorbezug oder Schenkung

Ein Erbvorbezug oder eine Schenkung ist vor allem für jüngere Wohneigentümer*innen in spe eine gute Idee, den Eigenkapitalanteil aufzustocken. Wenn Ihre Eltern Vermögen besitzen und Sie den Nachlass oder einen Teil davon sowieso erben würden, warum nicht jetzt, wo Sie das Geld gut brauchen können? Drei Punkte sind wichtig:

Erbvorbezüge und Schenkungen müssen ausgeglichen und bei der späteren Erbteilung angerechnet werden. Ausser, es wird etwas anderes vereinbart. Das sollten Ihre Eltern schriftlich festhalten.
Der Erbvorbezug oder die Schenkung darf die Pflichtteile der anderen Erb*innen nicht verletzen.
Ihre Eltern sollten alle Erb*innen informieren, um Streit im Nachlassverfahren zu vermeiden.

Alternative 4: Darlehen von der Familie oder von Freunden

Ihre Eltern, andere Verwandte oder gute Freunde könnten Ihnen ein Darlehen gewähren. Wichtig ist, einen schriftlichen Vertrag aufzusetzen, der unter anderem den Betrag, den Zinssatz, die Laufzeit, die Fälligkeit und die Rückzahlung regelt. Private Darlehen haben zwei Nachteile:

Wenn Sie mit den Zinsen oder mit der Rückzahlung in Rückstand geraten, kann das die Beziehung belasten.
Wenn Sie nichts anderes vereinbaren, kann der Darlehensgeber oder die Darlehensgeberin den ganzen Betrag inklusive fälliger Zinsen jederzeit innert sechs Wochen ab der ersten Aufforderung zurückverlangen.

Wollen Sie wissen, wie viel Eigenkapital Sie für Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung brauchen und ob Sie sich die eigenen vier Wänden leisten können? Rufen Sie uns und lassen Sie sich die Belehnung und Tragbarkeit für jede Immobilie berechnen und Hypotheken verschiedener Anbieter vergleichen.

Quelle: houzy.ch

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Mit niedrigen Hypozinsen lassen sich kaum Steuern sparen.

Tue, 06 Apr 2021 08:29:10 GMT

Steuerliche Überlegungen bei Wohnhypotheken verlieren an Bedeutung. Schuld sind das Marktumfeld und die geplante Abschaffung des Eigenmietwertes.

Wer ein Eigenheim besitzt oder den Kauf seiner Traumimmobilie plant, schaut verständlicherweise in erster Linie auf die Hypothekarzinsen. Ein zweiter Blick sollte auch steuerlichen Aspekten gelten. Hier haben sich allerdings in jüngster Zeit die Parameter verschoben.

Die Kosten für die Hypothekarzinsen zur Finanzierung selbstbewohnten Wohneigentums können zu 100% vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Je grösser die Hypothek ausfällt, desto mehr nimmt das Einkommen ab und desto weniger muss letztlich versteuert werden. Und je höher die Progressionsstufe bei der persönlichen Einkommenssteuer ausfällt, umso mehr Steuern lassen sich einsparen.

Diese Regeln sind zwar weiter gültig. Aber der Steuersparvorteil hat wegen der tiefen Zinsen viel von seinem Glanz verloren. Ein Beispiel: Eine achtjährige Festhypothek kostete vor zehn Jahren im Durchschnitt 3%. Mit einem Hypothekarvolumen von 600’000 Fr. belief sich der Zinsaufwand jährlich auf 18’000 Fr. Bei einem Grenzsteuersatz von 25% konnten so immerhin 4500 Fr. an Steuern eingespart werden. Heute liegt der achtjährige Hypothekarsatz auf 1,1%, und so bleibt dem gleichen Immobilienbesitzer eine jährliche Ersparnis von 1650 Fr.

In Zukunft könnte der Schuldzinsabzug sogar ganz verschwinden, falls im Gegenzug der Eigenmietwert abgeschafft wird. Der Vorstoss ist noch in der parlamentarischen Vernehmlassung, aber wer eine neue Hypothekenfinanzierung plant, muss diese Aussicht berücksichtigen. «Mehr denn je sollten nicht steuerliche Vorteile die Auswahl einer Hypothek bestimmen», sagt Florian Schubiger vom Beratungsunternehmen VermögensPartner. Er rät dazu, die Finanzierung als Teil einer Gesamtvermögensstrategie zu planen.

Abzug bei Unterhaltskosten

Angesichts des Tiefzinsumfelds bieten sich inzwischen die grössten Chancen zum Steuersparen bei den Unterhaltskosten der Immobilie. Grundsätzlich gilt: Die Handwerksarbeiten (Sanitär, Maler, Schreiner etc.) müssen werterhaltend sein. Auch Serviceabonnements und die Prämien für die Gebäudeversicherung sind abzugsfähig. Stockwerkeigentümer können die Verwaltungskosten und die Einzahlungen in einen allfälligen Erneuerungsfonds für Renovationen der Eigentümergemeinschaft abziehen.

Investitionen, die den Wert der Immobilie vermehren, sind indes nur abzugsfähig, wenn sie dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Was genau dazu zählt, ist kantonal geregelt. Das gilt auch für die Pauschalen, falls die Ausgaben gering bleiben: Bei der Bundessteuer gilt für Unterhaltskosten eine Abzugspauschale von 10% des Eigenmietwerts, falls die Immobilie bis zu zehn Jahre alt ist. Bei älteren Immobilien beträgt die Pauschale 20%. Bei der kantonalen Steuer gilt in Zürich und Baselland auch für jüngere Immobilien 20% als Pauschale, andere Kantone erlauben für ältere bis zu 25%. Liegen die Kosten darüber, sollten diese abgezogen werden.

Bei grösseren Renovationen oder Umbauten kann es sich auch lohnen, die Arbeiten auf zwei Jahre zu verteilen, also beispielsweise im Herbst zu beginnen. Auf diese Weise kommen die Abzüge in zwei Steuerjahren zum Tragen.

Belege sammeln für den Fall

Es gibt aber kantonale Eigenheiten. So können im Kanton Zürich seit 2020 Kosten für energetische Massnahmen auf die zwei nachfolgenden Jahre übertragen werden, wenn sie das steuerbare Einkommen übersteigen, präzisiert die Steuerexpertin Isabelle Melena. Der normale Unterhalt ist von dieser Regelung nicht betroffen. Er wird weiterhin nur im Umfang von verrechenbarem Einkommen in derselben Steuerperiode berücksichtigt.

Und was ist mit wertvermehrenden Investitionen, die nicht dem Energiesparen oder dem Umweltschutz dienen? Die Belege sollten zwanzig Jahre aufgehoben werden. Die Investitionen können zwar nicht bei der Einkommenssteuer berücksichtigt werden. Jedoch können sie von einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden, falls der Eigentümer sich künftig wieder von seinem Eigenheim trennt.

Quelle: fuw.ch

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Was bei der Amortisation von Hypotheken zu beachten ist.

Thu, 04 Mar 2021 08:45:51 GMT

Vieles spricht dafür, den Kredit auf seinem Eigenheim vollständig zurückzuzahlen. Aber eine Tilgung ist nicht immer und für jeden Schuldner die beste Strategie.

Wer eine Hypothek abschliesst, sollte sich auch mit der Amortisation beschäftigen. Soll der Kredit bis zum Schluss gehalten und dann neu finanziert werden? Oder sollen die Schulden während des Vertrags zurückgezahlt werden? Im Ausland ist Tilgung meist Pflicht. Die Schweiz lässt dem Schuldner mehr Spielraum. Mit einer Ausnahme: Zweithypotheken.

Sie werden abgeschlossen, wenn die gesetzlich festgelegte Belehnungsgrenze von zwei Dritteln des Verkehrswerts der Immobilie überschritten wird. Dann kann neben der Haupt- noch eine zweite Hypothek aufgenommen werden. Bei dieser ist die Tilgung vorgeschrieben: In fünfzehn Jahren oder bis zum Erreichen des 65. Lebensjahres müssen diese Schulden abbezahlt werden.

Vor- und Nachteile abwägen

Und was ist mit der Haupthypothek? Es gibt gute Gründe, weshalb man sie – freiwillig – amortisieren sollte. Die monatlichen Zinskosten verringern sich. Man wird schuldenfrei und ist damit finanziell unabhängig. Statt der Bank Geld zu schulden, wird man endlich auch de facto zum Besitzer des Eigenheims. Ein gutes Gefühl, das jedem zu wünschen ist.

Aber es gibt auch Argumente, die zu Vorsicht mahnen. Eine Entschuldungsstrategie ist nicht immer sinnvoll. Steuerliche Aspekte spielen dabei gar nicht einmal die grösste Rolle.

Zwar können die Schuldzinsen von der Steuer abgezogen werden. Das lädt dazu ein, sich grosszügig zu verschulden. Und ist auch der Grund, weshalb die Schweiz zu den Ländern mit der höchsten Brutto-Pro-Kopf-Verschuldung zählt. Aber seit das Zinsniveau drastisch gesunken ist, fällt die Steuerersparnis minimal aus. Bei der Festlegung des Hypothekarvolumens sollte sie keine Rolle spielen. Zumal die Politik darüber berät, den Eigenmietwert abzuschaffen, was voraussichtlich dazu führen wird, dass im Gegenzug der Schuldzinsabzug wegfällt.

Vielmehr muss man sich fragen, ob man sich den Schuldenabbau finanziell leisten kann. Das ist auf den ersten Blick widersprüchlich. Wenn man allerdings zu viel zurückzahlt und im Alter trotzdem nicht über genügend freie Mittel verfügt, ist das Geld in der Liegenschaft gebunden. Die kann dann zwar gut und gerne 1 Mio. Fr. oder mehr wert sein. Aber man verfügt nicht über die Liquidität, die vielleicht notwendig ist für Anschaffungen oder eine Renovation. Vermutlich wäre es besser gewesen, weniger zu amortisieren und dafür freie Mittel anzusparen. Die Hypothek vollständig zurückzuzahlen, ist also nicht immer und für jeden die beste finanzielle Strategie.

Hypothekenanbieter argumentieren in der Regel, dass es sich finanziell nicht lohne zu amortisieren, weil die Renditeaussichten zu gering seien. Ausgangspunkt sind die Zinskosten nach Steuern. Angenommen, der Grenzsteuersatz beträgt 30%, dann belaufen sich die Zinskosten bei fünf- und zehnjährigen Hypotheken auf 0,8 bis 0,9% pro Jahr.

Mehr als eine Renditefrage

Damit sich die Amortisation lohne, wird argumentiert, müsse das durch die Tilgung freigewordene Geld eine Rendite abwerfen, die diese Zinskosten übersteige. Mit sicheren Anlagen in Anleihen oder mit Geld auf dem Konto werde die Rendite nicht erreicht – sondern nur, wenn man deutlich riskanter investiere.

Bei dieser Kalkulation darf aber der langfristige Aspekt nicht ausser Acht gelassen werden. Mit einer vernünftig dosierten Schuldenrückzahlung gewinnt der Schuldner an finanzieller Sicherheit, auch wenn die Rendite auf den ersten Blick nicht überzeugt.

Eine interessante Option bietet die sogenannte indirekte Amortisation. Statt die Schulden schrittweise abzutragen, investiert man den entsprechenden Betrag in ein Dritte-Säule-Vorsorgekonto. Es entsteht ein Sparkapital, aus dem am Ende die Hypothek wie geplant teilweise oder vollständig zurückgezahlt wird.

Quelle: fuw.ch

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Generation Z: So wohnen wir morgen.

Thu, 25 Feb 2021 14:14:27 GMT

Wer mit jungen Menschen zusammenarbeitet oder hoch qualifizierte Talente sucht, sollte sich mit der Generation Z auseinandersetzen (kurz Gen Z). Deren Wertvorstellungen und Visionen lassen zugleich erkennen, was den Konsum und das Wohnen von Morgen prägen könnte. Tatsache ist: Wer nach dem Jahr 2000 geboren wurde, tickt anders.

Je nach Definition zählen die Jahrgänge 1995 bis 2005 zur Generation Z. In der neueren Literatur fallen sogar alle Jahrgänge von 1997 bis 2012 darunter. Soziologen prägten auch den Begriff Gen Z für diese Altersgruppe. Die Generation Z ist in eine neue, sich rasch ändernde Zeit geboren worden: Diese Menschen sind von Anfang mit der Digitalisierung und einer zusehends vernetzten Welt aufgewachsen. Ihr Alltag und ihr Beruf sind mehr noch als bei den etwas älteren Millennials digital bestimmt. Es sind im engeren Sinne «digital natives». Sie gelten als technikaffin, versiert im Umgang mit Apps und Smartphones. Sie sind es gewohnt, ganz anders zu kommunizieren. Viele absolvieren oft eine längere, gute Ausbildung. Was die Generation Z vom Rest abhebt, sind die Wertvorstellungen:

Beruf: Sie arbeiten nicht allein des Geldes wegen und streben auch nicht unbedingt eine klassische bürgerliche Berufskarriere an.

Sinn: Sie suchen im Leben und bei der Arbeit nach dem Sinn dahinter, sie fühlen sich für die Gesellschaft mitverantwortlich.

Lebensziele: Im Berufs- wie im Privatleben ist ihnen Selbstverwirklichung wichtig. Damit einher geht auch der Wunsch, sich kontinuierlich weiterzuentwickeln.

Sozial: Familie, Freunde und Beziehungen haben einen hohen Stellenwert für die Gen Z.

Kommunikation: Soziale Medien und das Internet nutzen sie nicht nur, um sich zu informieren oder zur Unterhaltung. Die digitale Welt ist für sie eine Erweiterung der Realität.

Die Digitalisierung und der Wandel der Gesellschaft schaffen neue Formen der Lebensgestaltung: Besitz? Für die nächsten 10 Jahre fix planen? Das ist nicht unbedingt das Ding der « Digital Natives ». Ein eigenes Auto? Nicht unbedingt. Die Sharing-Economy gilt als zentraler Gedanke der Generation Z.

All dies spricht für Micro-Appartements, vorzugsweise in Stadtnähe. Visionen wie das Leben auf kleinerem Format und das Umweltbewusstsein kommen hier zusammen. Damit sind zugleich Parallelen zur Tiny-House-Bewegung offenkundig: «Reduce to the Max». Das lässt die benötigte Wohnungsgrösse schrumpfen. Die Generation Z wird zumindest während oder direkt nach der Ausbildung erst einmal eine kleine Wohnung mieten. Eine eigene Firma zu gründen oder eine eigene Immobilie zu kaufen, sind eher längerfristige Projekte und Visionen.

Neue Wohnen: alles ganz anders

Eine erste Schlussfolgerung: Weil das Land an guten Stadtlagen knapp und teuer ist, kommt man nicht um neue Entwürfe herum. Ein Micro-Appartement bzw. der Grundriss müssen auf wenig Fläche alle wesentlichen Bedürfnisse im Leben eines «Digital Natives» abdecken. Das ist kurz gesagt die Wohnung von morgen.

So spricht nichts dagegen, die Wohnflächen variabel nutzbar zu machen und sie etwas bescheidener zu halten. Von selbst versteht sich, dass die «Digital Natives» auch nicht gleich mit einem Sattelschlepper voller Möbel und Kartonschachteln kommen. Im Gegenteil: Jeder Umzug soll flexibel und einfach umsetzbar sein. Überladene DVD-Gestelle, zentnerschwere Bücherregale und meterlange Schrankwände sind nur unnötiger Ballast!

Projekt in der Schweiz: Flexible Module

Einer der ersten Anbieter in der Schweiz, der sich dieser wichtigen Nische annahm, ist die Halter Gruppe: Unter der Marke « MOVEment » hat der Projektentwickler in Adliswil bei Zürich 2019 41 so genannte Micro-Appartements realisiert. Die Wohnungen bieten 34 bis 61 Quadratmeter Fläche; die günstigsten kosten um die 1’000 Franken Monatsmiete netto. Alex Valsecchi, Leiter Business Development bei Halter, sagt dazu: «Es gibt immer mehr Singles, Geschiedene und Verwitwete, immer mehr Berufsnomaden und Gutausgebildete, die spät Familien gründen – die Zahl der Einpersonenhaushalte wächst.» In der Vermarktung passt das Projekt auch für die Generation Z. Zu den Erstmietern gehören auffallend viele Leute, die hier zum ersten Mal im Leben eine Wohnung mieten. Und es wohnen auffallend viele junge, gut qualifizierte Frauen dort.

Das Projekt von Halter basiert auf einem Prototypen des Architekten Angelo Roventa: Jede einzelne Wohnung setzt sich aus verschiedenen Modulen zusammen. Auf Knopfdruck passen sich die Räume den Bedürfnissen oder dem Tagesverlauf an – zum Schlafen, Wohnen oder Arbeiten. Angetrieben werden die beweglichen Module mit Ketten und Elektromotoren.

Inzwischen konnte Halter mit dieser Wohnanlage «The Jay» in Adliswil wertvolle Erfahrungen sammeln. Kürzlich hat die Firma im Claraturm in Basel weitere 35 MOVEment realisiert. In der ganzen Schweiz sind derzeit rund 300 weitere Einheiten in Planung oder in Bau. Längerfristig will Halter jedes Jahr eine grössere Zahl neuer Micro-Appartements auf den Markt bringen. Denn im Lauf der Zeit wird die Nachfrage nach spezifischen Angeboten für die Generation Z ohne Zweifel noch wachsen.

Generation Z: Wohnen und noch mehr

Der Vermarktungsspezialist Michael Blaser, Inhaber bei Blaser Gränicher AG in Küsnacht (ZH), rechnet mit neuen Herausforderungen:

Bei der jüngeren Generation fällt dem Experten auf, dass das Drumherum und die Infrastruktur in der Umgebung fast noch wichtiger sind als die Wohnung selbst.

Falsch wäre es hingegen, jetzt nur noch in bestimmten Clustern zu bauen, also für sehr eng gefasste Zielgruppen – hier für die 20- bis 30-jährigen, dort die «Seniorenwohnungen» oder die Kleinwohnungen für Singles. «Die Erfahrung lehrt, dass die meisten Menschen ein lebendiges, gemischtes Umfeld und Kontaktmöglichkeiten suchen», so Michael Blaser. Wichtig ist auch, mit jeder Immobilie ein gewisses Selbstverständnis, ein Lebensgefühl und einen bestimmten Stil zu vermitteln. Einfach «80m² beheizte Fläche» mit einem Dach über dem Kopf taugt wohl kaum noch als Marketingkonzept – schon gar nicht angesichts der sich abzeichnenden Überkapazitäten auf dem Wohnungsmarkt der nächsten Jahre.

Digital Natives: Wer bestimmt die Wohnform?

Laut Experte Michael Blaser wird die Branche noch dazu lernen müssen: «Ich frage mich immer wieder: Wieso sind in den Baugremien und bei den Entscheidungsträgern meist nur die 50- bis 60-jährigen vertreten», so die rhetorische Frage. Unter dem Titel « Immobilienwerkstatt » hat der Dienstleister Blaser Gränicher deshalb ein eigenes Forum etabliert – kurz gesagt ein Netzwerk von Fachleuten aus der Bau- und Immobilienbranche. Getreu dem Motto: offen für alle, aber in jedem Fall unter Einbezug von jungen Talenten.

Quelle: hausinfo.ch

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Bedürfnisanalyse vor dem Haus- oder Wohnungskauf.

Fri, 25 Sep 2020 07:16:16 GMT

Für die meisten Menschen ist der Hauskauf oder Wohnungskauf die grösste finanzielle Entscheidung in ihrem Leben. Darum lohnt es sich, etwas Zeit in die Bedürfnisanalyse zu investieren und sich klar zu werden, was Sie wollen und was Sie vor allem brauchen.

Möchten Sie vom Balkon oder der Terrasse aus eine schöne Aussicht geniessen? Oder ist Ihnen ein grüner Garten wichtiger?

Jede und jeder ist anders und stellt andere Ansprüche an sein Zuhause. Das sollten Sie bedenken, bevor Sie Geld für ein Haus oder eine Wohnung ausgeben. Als kleine Hilfe für die Bedürfnisanalyse haben wir Fragen rund um drei wichtige Themen für Sie zusammengestellt: Lebensgewohnheiten, Objekt und ob Sie städtisch oder ländlich leben wollen. Die Antworten helfen Ihnen, sich für das richtige Objekt zu entscheiden.

Stellen Sie sich folgende Fragen zu Ihren Lebensgewohnheiten

Wie viele Personen werden im neuen Haus oder in der neuen Wohnung leben? Sie? Sie und Ihr Partner oder Ihre Partnerin? Ihre Kinder?

Haben Sie oder Ihre Partnerin, Ihr Partner Kinder, die vielleicht später bei Ihnen leben werden?

Für wie lange soll das Haus oder die Wohnung Ihr Heim sein? Haben Sie Kinder, die ausziehen werden? Wollen Sie Ihr Zuhause dann verkaufen oder weiter bewohnen?

Bewirten Sie gerne Gäste und empfangen Sie viel Besuch? Brauchen Sie ein grösseres Wohnzimmer, ein Gästezimmer oder ein Gäste-Badezimmer?

Arbeitet jemand in der Familie zu Hause? Benötigen Sie ein Arbeitszimmer?

Übt jemand in der Familie ein Hobby im Gebäudeinnern aus, zum Beispiel basteln, musizieren oder Velo fahren auf dem Hometrainer?

Möchten Sie einen eigenen Weinkeller?

Wünschen Sie sich einen Wintergarten?

Arbeiten Sie gerne im Garten oder wünschen Sie sich lieber einen Garten, der nicht so viel zu tun gibt?

Wo essen Sie lieber: In der Wohnküche oder im grossen Wohn- und Esszimmer?

Besitzen Sie Haustiere? Falls ja, räumen Sie ihnen genügend Platz ein.

Passen Ihre Lebensgewohnheiten zur Lage? Wünschen Sie sich Abendsonne, wenn Sie nach der Arbeit nach Hause kommen, oder nicht?

Sollte das Haus oder die Wohnung alters- und behindertengerecht sein? Dies beinhaltet Wohnen auf einer Etage, einen barrierefreien Zugang und einen Lift oder Treppenlift.

Stellen Sie sich folgende Fragen zum Objekt

Wie weit ist es bis zur Arbeit oder bis zur Schule?

Ist jemand in der Familie auf den öffentlichen Verkehr angewiesen? Wie gut sind die Verbindungen?

Wie verkehrsgünstig ist die Lage, falls jemand in der Familie den Arbeitsplatz oder die Schule wechselt?

Können Sie Ihre Hobbys immer noch gut ausüben oder müssen Sie lange Wege in Kauf nehmen?

Wie leicht erreichen Sie Ihre bisherigen Einkaufsmöglichkeiten, vor allem Fachgeschäfte, die Ärzte, den Coiffeur oder die Kosmetikerin? Gibt es nähere Alternativen?

Wie wichtig ist Ihnen und Ihrer Familie eine städtische Infrastruktur mit Theater, Kino oder Restaurants – und wie nahe ist die nächstgelegene Stadt?

Wie nahe und erreichbar sind Ihre Verwandten, Freunde und Bekannten?

Wie wichtig ist Ihnen eine sonnige Lage? Im Talgrund ist die Sonnenscheindauer deutlich kürzer als an Hanglagen.

Möchten Sie vom Balkon oder der Terrasse aus eine schöne Aussicht geniessen? Oder ist Ihnen ein grüner Garten wichtiger?

Befinden sich in der Nähe des Gebäudes Störfaktoren wie Industriebauten, verkehrsintensive Strassen oder andere Lärm- oder Geruchsquellen?

Stimmt die Anzahl der Räume mit Ihren Bedürfnissen, die Sie unter «Ihre Lebensgewohnheiten» formuliert haben, überein?

Wie gross sollten die einzelnen Räume sein?

Welche Räume sollten in welchem Stockwerk liegen?

Welcher Raum sollte neben welchem Raum liegen? Überlegen Sie sich, wie Sie von einem Raum in den anderen gelangen und wen Sie allenfalls stören. Empfehlenswert ist zum Beispiel, dass die Schlafzimmer nicht neben dem Wohnzimmer liegen.

Welche Räume sollten auf der Sonnseite liegen, welche sollten die schönste Sicht haben? Berücksichtigen Sie die Himmelsrichtungen:
Der sonnenarme Norden eignet sich für Räume, in denen Sie sich wenig aufhalten, zum Beispiel Bad, Treppenhaus oder Garage.
Wohnen und Essen sind wegen der Sonne im Süden am besten platziert.
Für die Schlafzimmer eignen sich der Osten und Westen am besten.

Ausgefallene Anordnungen und Einteilungen machen Ihr Haus oder Ihre Wohnung zum Liebhaberobjekt, das Sie später wahrscheinlich nur mit Mühe verkaufen können.

Vermeiden Sie gefangene Räume, in die Sie nur gelangen können, wenn Sie einen anderen Raum durchqueren, und innen liegende Räume, die nicht mindestens an einer Seite die Aussenwand bilden.

Wohnen in der Stadt oder auf dem Land?

Ende 2018 lebten mehr als 8,5 Millionen Menschen in der Schweiz. Ein Viertel von ihnen wohnen in ländlichen und drei Viertel in städtischen Gebieten. Seit 1998 wachsen unsere Städte und Agglomerationen schneller, weil mehr Menschen vom Land in die Stadt ziehen als umgekehrt. Das gilt besonders für die drei Metropolen Zürich, Genf und Lausanne sowie die meisten Städte im Grossraum Zürich. Die wichtigsten Gründe für das Wachstum der Städte sind unsere Arbeit und unser Lebensstil. Einerseits ziehen immer mehr Firmen – und damit Arbeitsplätze – in Städte oder die Gemeinden darum herum, andererseits wollen vor allem junge oder kulturell interessierte Menschen urban leben. Doch es gibt auch eine Gegenbewegung: Familien oder Menschen, die nach der Arbeit richtig abschalten wollen, ziehen vermehrt aufs Land.

Wie viel ist Ihnen Ihre Zeit wirklich wert?

Die Entscheidung «Stadt oder Land?» hat oft finanzielle Gründe. Auf dem Land kostet Wohneigentum weniger als in der Stadt oder Agglomeration. Viele vergessen aber, dass sie ein zweites Auto brauchen, weil der idyllische Weiler abgelegen ist und weder Schule noch Tante-Emma-Laden besitzt. Dafür fahren sie Tag für Tag zwei Stunden zur Arbeit. Wer die Pendlerkosten – Zeit plus ÖV-Abo oder Auto – kapitalisiert, kommt oft zum Ergebnis, dass sich weite Arbeitswege nicht lohnen, weil die hohen Pendlerkosten die tieferen Kaufpreise mehr als ausgleichen. Und die Steuervorteile, die in der Regel mit höheren Bodenpreisen erkauft werden, zahlen sich erst ab einem steuerbaren Einkommen von 120'000 Franken aus. Ob Sie auf dem Land wirklich günstiger wohnen, müssen Sie selber herausfinden und (ehrlich) berechnen.

Quelle: hausinfo.ch

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Nachlass von Liegenschaften: Verkaufen, vermieten oder verschenken?

Thu, 14 May 2020 13:38:21 GMT

Die meisten von uns wollen in ihren eigenen vier Wänden alt werden. Leider können das nicht alle. Wir haben analysiert, was Sie tun können, falls Sie aus Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung in ein Heim ziehen müssen.

Wenn Sie Wohneigentum besitzen und in ein Heim ziehen, stellt sich die Frage, was Sie mit Ihrem Haus oder mit Ihrer Wohnung machen: verkaufen, vermieten oder verschenken?

Herr und Frau Schweizer leben immer länger. Männer im Durchschnitt 81,7 Jahre und Frauen sogar 85,4 Jahre (Stand 2018). Die einen können ihren Lebensabend in den eigenen vier Wänden geniessen, die anderen müssen in ein Alters- beziehungsweise Pflegeheim ziehen oder wandern aus. Wenn Sie Wohneigentum besitzen und in ein Heim ziehen, stellt sich die Frage, was Sie mit Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung machen: verkaufen, vermieten oder verschenken? Gleichzeitig wäre der Umzug der richtige Moment, Ihren Nachlass zu planen, falls Sie das nicht schon getan haben.

Variante 1: verkaufen

Verkaufen ist eine emotionale Entscheidung. Obwohl es rationale Gründe dafür gibt. Sie verdienen nach ihrer Pensionierung wahrscheinlich weniger und müssen darauf achten, dass die Wohnkosten für die Tragbarkeitsrechnung der Bank ein Drittel Ihres Einkommens nicht übersteigen. Und Ihre Bank wird in der Regel darauf bestehen, dass Sie die 2. Hypothek zurückzahlen (amortisieren), wenn Sie pensioniert werden.

Mit dem Verkaufserlös können Sie Ihre Hypothek(en) zurückzahlen und Ihren Lebensabend teilfinanzieren. Zum Beispiel die Differenz zwischen den Wohn- sowie Lebenskosten im Heim und Ihrem Einkommen.

Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen, ist es sinnvoll, einen Immobilienfachmann aus der Region zu beauftragen. Er kennt Vorschriften und Vorgaben, die Region, den Markt und mögliche Käufer. Er nimmt Ihnen alle Arbeit ab, von derSchätzung des Marktpreises über Vertragsverhandlungen bis zur Handänderung, und berücksichtigt auch steuerliche Folgen des Verkaufs. Das Geld, das Sie für einen Fachmann ausgeben, ist gut investiert.

Variante 2: vermieten

Gute Gründe, im Alter ein Haus oder eine Wohnung zu vermieten, gibt es wenige. Die meisten sind emotional. Beispielsweise, weil Sie nicht loslassen können. Oder weil Sie hoffen, dass Ihre Kinder eines Tages doch noch in ihr Elternhaus einziehen werden. Rationale Gründe wären zum Beispiel, dass Sie das Geld nicht brauchen oder es im Moment kaum sinnvolle Anlagealternativen gibt.

Vermieten lohnt sich kaum. Von den Mietzinseinnahmen bleibt Ihnen nach Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Unterhaltskosten – Mieter sind rücksichtsloser als Eigentümer – wenig bis nichts übrig. Ausserdem haben Sie Verpflichtungen gegenüber Ihrem Mieter. Und Sie müssen

strengere Auflagen erfüllen und meistens höhere Hypothekarzinsen bezahlen, weil Sie Ihr Wohneigentum nicht mehr selber bewohnen,
Geld für Mietausfälle, Leerstände oder Renovationen zurücklegen,
eine Haftpflichtversicherung abschliessen und
administrative Aufgaben (Kostenabrechnungen) übernehmen oder auslagern.

Das kostet Zeit und Geld, manchmal auch Nerven. Überlegen Sie sich gut, ob Sie das wollen – oder ob Sie nicht lieber Ihren Lebensabend entspannt geniessen. Und wenn Sie einen Verwalter beauftragen, verdienen Sie am Ende fast nichts mehr.

Variante 3: verschenken

Wenn Sie Ihr Wohneigentum beispielsweise Ihrer Tochter schenken, müssen Sie einen öffentlich beurkundeten Schenkungsvertrag abschliessen und den Grundbucheintrag ändern lassen. Eine Schenkung ist juristisch gesehen eine Zuwendung unter Lebenden ohne Gegenleistung (Artikel 239 OR). Wichtig ist, dass Sie sich vor der Schenkung über einige Punkte im Klaren sind.

Reden Sie frühzeitig mit der Bank, die Ihr Haus oder Ihre Wohnung finanziert hat. Im Prinzip haben Sie und Ihre Tochter zwei Möglichkeiten:

Sie behalten die Hypothek, dann muss Ihre Tochter als neue Eigentümerin der Bank das Pfandrecht einräumen. In der Regel sind die meisten Banken mit dieser Variante einverstanden.
Ihre Tochter übernimmt die Hypothek. Die Bank muss allerdings Ihre Hypothek nicht übertragen oder Ihrer Tochter eine Hypothek zu denselben Bedingungen anbieten. Sie wird den Kredit in der Regel von der Belehnung und Tragbarkeit abhängig machen.

Ihre Tochter muss allenfalls die Schenkung versteuern. Ob und wie hoch ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich und hängt (neben dem Verkehrswert) vom Verwandtschaftsgrad ab. Eine Schenkung wird einmal besteuert und kann unter Umständen sinnvoll sein, um die Erbschaftssteuerbelastung zu optimieren.
Falls Sie eines Tages staatliche Ergänzungsleistungen beanspruchen müssten, würde eine Schenkung Ihren Anspruch senken, weil Sie Ihr Vermögen (teilweise) verschenkt haben.

Planen Sie Ihren Nachlass frühzeitig

Wenn Sie Wohneigentum besitzen, ist die Aufteilung im Erbgang schwieriger als wenn Sie Geld oder Wertschriften vererben. Die meisten Konflikte entstehen, weil sich die Erben nicht über den Wert einigen können und sich die, die das Wohneigentum nicht erben, benachteiligt fühlen. Darum lohnt es sich, frühzeitig mit den Erben zu reden und abzuklären, was sie für Wünsche haben. Auf dieser Basis können Sie und Ihr Bankberater oder Anwalt mit einem Testament, Ehevertrag oder Erbvertrag den Nachlass so regeln, dass alle zufrieden sind. Das ist ein beruhigendes Gefühl, für Sie und für Ihre Familie.

Quelle: hausinfo.ch

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10 Tipps zum Frühjahrscheck fürs Haus.

Thu, 26 Mar 2020 16:27:36 GMT

Der klassische Frühjahrsputz hat nach wie vor einen festen Platz im Kalender. Aber ebenso wichtig ist es, das Gebäude nach dem Winter einer gründlichen Überprüfung zu unterziehen. Unsere Tipp- und Checkliste helfen Ihnen, Schäden oder Beeinträchtigungen an und in Ihrem Haus rechtzeitig zu erkennen.

Unterlassen Sie es, bei der Kontrolle des Dachs sich ungesichert auf einem Schrägdach zu bewegen. Finden sich von Auge keine schadhaften Stellen, so müssen Fachleute wie Dachdecker oder Spengler mit der Überprüfung beauftragt werden.

Kälte und Stürme, Regen und Schnee können einem Gebäude nicht nur aussen auf dem Dach und an der Fassade zusetzen, sondern auch im Innern Schäden anrichten. Nach einem kalten Winter zählen vor allem Risse und Sprünge an der Aussenhaut zu den häufigsten Folgen. Lauere, feuchte Winter hingegen begünstigen Schimmelpilzbefall vor allem im Hausinnern. Während und nach der kalten Jahreszeit ist eindringende Feuchtigkeit in jedem Fall die grösste Gefahr für ein Haus. Möglichen Schäden sollten Sie daher mit entsprechend grossem Augenmerk begegnen. Unsere Tippliste hilft Ihnen, beim Check methodisch vorzugehen:

Schwerpunktmässig sollten nach dem Winter jeweils Dach, Fassade, Heizung und Fenster/Türen auf Dichtheit, Funktion und weitere sichtbare Schäden kontrolliert werden.
Werden Schäden entdeckt, muss ihrer Ursache auf den Grund gegangen werden. Es ist nicht hilfreich, einen kleinen Riss in der Fassade auszubessern, wenn die Isolation darunter durch Feuchtigkeit bereits in Mitleidenschaft gezogen worden ist.
Je nach Ausmass kann eine Thermographie-Aufnahme (Wärmebild) Aufschluss über die Auswirkungen von Schäden vermitteln.
Sollten Sie bei der Überprüfung Schimmelpilz feststellen, muss der Pilzbefall umgehend angegangen werden. Ziehen Sie dafür den Beizug einer Fachperson in Erwägung. Schimmelpilz ist gefährlich und kann auch bei der Entfernung der Gesundheit schaden.
Gerade die Heizung hat durch den Winter Schwerarbeit geleistet. Lassen Sie Ihre Heizanlage darum nicht nur vom Kaminfeger, sondern regelmässig auch vom Fachmann technisch überprüfen. Und sollte es sich gezeigt haben, dass sich die Heizung noch gerade so durch den Winter gehangelt hat, wäre im Frühjahr der ideale Zeitpunkt, um einen (energiesparenderen) Ersatz ins Auge zu fassen.
Unterlassen Sie es, bei der Kontrolle des Dachs sich ungesichert auf einem Schrägdach zu bewegen. Falls es bei heftigen Winden am Dach rumpelt, überprüfen Sie den Zustand im Innern oder mit einem Blick aus den Dachluken. Finden sich von Auge keine schadhaften Stellen, so müssen Fachleute wie Dachdecker oder Spengler mit der Überprüfung beauftragt werden.
Vergessen Sie nicht, bei dieser Gelegenheit Solarpanels, Regenrinnen und Fallrohre auch gleich kontrollieren und im Bedarfsfall reinigen zu lassen.
Auch auf Flachdächern mit Kiesbesatz sollten Sie sich vorsichtig bewegen, um allfällig vorhandene Schutzfolien nicht zu verletzen.
Kontrolliert werden auch Aussenanlagen wie Vorplätze, Gartensitzplätze, Balkone, Terrassen etc.
Vermerken Sie die Ergebnisse der Überprüfung anhand unserer Checkliste. So lassen sich anschliessend die erforderlichen Reparaturarbeiten besser koordinieren.

Quelle: hausinfo.ch

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Das Alter kann für Hypothekarkunden schnell zu einer hohen Hürde werden.

Sun, 26 Jan 2020 09:44:31 GMT

Strenge Finanzierungsregeln machen nicht mehr ganz jungen Kunden oft einen Strich durch die Rechnung. Wer frühzeitig die richtigen Massnahmen trifft, kann die grosse Enttäuschung vermeiden.

Vor Jahren hat sich Herr Meier ein hübsches Häuschen unweit des Zürichsees gekauft. Zwar wurde die Liegenschaft aus dem 18. Jahrhundert bereits mehrfach renoviert und befand sich in einem guten Zustand. In einer Sache hatte der vorhergehende Eigentümer jedoch kein glückliches Händchen. Er liess in den 1970er Jahren eine Elektroheizung einbauen, was damals angesichts tiefer Strompreise vernünftig erschien. Über die Zeit hat sich der Strompreis aber deutlich verteuert, und die Heizung, die viel Energie benötigt, wurde zur finanziellen Belastung. Herr Meier beschloss, dass sich das ändern soll.

Negative Überraschung

Er liess sich von Fachleuten beraten und entschied, die Elektro- durch eine Gasheizung ersetzen zu lassen. Der Umbau werde zwei Wochen in Anspruch nehmen und etwa 100 000 Fr. kosten, wurde ihm beschieden. Schnell waren die Termine mit den Handwerkern abgemacht. Diese standen schon fast vor der Haustür, als sich Herr Meier auf den Weg zu seiner langjährigen Hausbank machte, um seine Hypothek aufzustocken.

Sein Wunsch war, sich von der Bank 70 000 Fr. finanzieren zu lassen und den Rest mit Eigenmitteln zu bestreiten. Herr Meier ging davon aus, dass die Aufstockung eine reine Formalität sein würde. Der 57-Jährige hatte sieben Jahre zuvor rund 900 000 Fr. für die Liegenschaft bezahlt und damals einen Kredit von 550 000 Fr. aufgenommen. Bei einer üblichen maximalen Belehnung von 80% müsste der finanzielle Spielraum sogar 170 000 Fr. betragen, dachte er.

«Schon bei 50-Jährigen beginnen viele Institute die Tragbarkeit auf Basis der Rente zu berechnen.» Giampiero Brundia Avobis, Hypothekenbörse

Doch weit gefehlt, die langjährige Hausbank gab ihm schnell zu verstehen, dass sie eine Erhöhung des Kredits ablehnt. Die Begründung: sein fortgeschrittenes Alter. Vor diesem Hintergrund sei eine Belehnungsquote von 60%, wie sie gegeben war, genau richtig. Spielraum nach oben gebe es somit keinen. Was für Herrn Meier nur ein schwacher Trost sein dürfte: Er ist bei weitem kein Einzelfall, wie Giampiero Brundia von der Avobis Hypothekenbörse weiss. Und mit einer steigenden Lebenserwartung und dem immer weiter verbreiteten Wunsch, möglichst lange in den eigenen vier Wänden zu wohnen, gewinnt die Problematik weiter an Bedeutung.

Zwar gibt es auch einige Anbieter wie die Hausbank von Herrn Meier, die ihren Kunden schon allein aufgrund des fortgeschrittenen Alters eine Hypothek oder deren Aufstockung verwehren. Meist scheitert es aber an dem, was fast alle Banken auf eine Anfrage der NZZ antworten: Sie verfahren mit den älteren Kunden genauso wie mit den jüngeren. Mit einer Ausnahme: Ab dem Pensionsalter belehnen sie Eigenheime nur noch mit zwei Dritteln statt mit 80%.

Aber selbst bei Anwendung dieser Regel hätte Herr Meier seine Hypothek noch um 50 000 Fr. aufstocken können. Möglicherweise wäre der Spielraum sogar noch grösser gewesen, da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren spürbar zugelegt haben und durch die energetische Sanierung möglicherweise eine zusätzliche Wertsteigerung entstanden wäre. Noch einschneidender als die tiefere maximale Belehnung wirkt aber eine zweite Regel, die die Hypothekargeber beachten: Nur ein Drittel des Einkommens eines Haushalts darf für die Hypothek aufgewendet werden.

Keine hohe Hürde, mag man angesichts von Hypothekarzinsen denken, die selbst für zehnjährige Laufzeiten bei etlichen Anbietern unter 1% liegen. Allerdings wird die Hürde künstlich weitaus höher angesetzt. Um zu vermeiden, dass scharenweise Haushalte in die Bredouille kommen, wenn die Zinsen steigen, rechnen die Anbieter mit einem kalkulatorischen Satz, der meist bei mindestens 5% liegt und auf den noch Unterhaltskosten und allfällige Amortisationen geschlagen werden.

Flexibilität ist ein hohes Gut

Für Herrn Meier bedeutet das, dass er bei einer Kreditsumme von 620 000 Fr. mindestens über ein jährliches Einkommen von 93 000 Fr. verfügen muss, wenn er in einigen Jahren pensioniert wird. Da in der Rente mit Einbussen von 30 bis 40% gegenüber dem letzten Einkommen im Erwerbsleben zu rechnen ist, müsste sein gegenwärtiges Gehalt in der Gegend von 135 000 bis 155 000 Fr. liegen. Genau an dieser Hürde scheitern besonders viele Kreditnehmer, die schon zu den Pensionierten zählen oder in einigen Jahren in Rente gehen.

Um nicht eines Tages in eine knifflige Situation zu geraten, die im Extremfall darauf hinauslaufen kann, dass man sein Eigenheim früher verlassen muss als geplant oder die eigenen vier Wände nicht wie gewünscht im Schuss halten kann, sollte man einige Dinge beachten. Zunächst einmal sollte man sich der besonderen Spielregeln für ältere Kreditnehmer bewusst sein. Dazu zählt vor allem auch die Tatsache, dass diese Altersgruppe bei den Banken schon sehr früh beginnt.

«Schon bei 50-jährigen Hypothekarnehmern beginnen viele Institute die Tragbarkeitsrechnung auf Basis des Renteneinkommens anzustellen», gibt Brundia zu bedenken. «Man kann eigentlich gar nicht früh genug damit beginnen, sich mit dieser Situation auseinanderzusetzen», ergänzt der Hypothekarexperte. Auf jeden Fall solle man das Gespräch früh mit dem Hypothekargeber suchen, um zu eruieren, ob die Hypothek im Alter unverändert weitergeführt werden kann oder ob eine anvisierte Aufstockung im machbaren Rahmen liegt.

Ebenso wichtig ist es, sich ein hohes Mass an Flexibilität zu sichern. Statt eine Hypothek später aufzustocken, sei es häufig sinnvoller, nur so viel zu amortisieren wie nötig und stattdessen Liquidität aufzubauen, die dann etwa für eine Sanierung verwendet werden könne, rät Brundia. Häufig sei es einfacher, bei einer laufenden Hypothek eine höhere Belehnung beizubehalten, als einen bereits in stärkerem Mass amortisierten Kredit wieder aufzustocken.

Unterschiedliche Handhabung

Zudem handhabt nicht jede Bank, Versicherung oder Pensionskasse die Thematik gleichermassen streng. Nicht nur bei den kalkulatorischen Zinssätzen gibt es Unterschiede, gewisse Anbieter wie Raiffeisen lassen im Pensionsalter bei der Tragbarkeit einen höheren Prozentsatz von 38% statt der üblichen 33% zu, weil es dann keine Sozialabzüge mehr gibt. Andere, wie die Migros-Bank, rechnen ab einer gewissen Höhe des Vermögens einen möglichen Verzehr als zusätzliche Einkommensquelle neben der AHV und der Pensionskasse ein.

Gewisse Banken bieten auch spezielle Hypotheken für Senioren an, bei denen weniger strenge Tragbarkeitsregeln angewendet werden. Hier wird aber stets eine sehr niedrige Belehnung der Immobilie vorausgesetzt und/oder nennenswerte weitere Vermögenswerte. Ausserdem sind solche Produkte oft teurer als normale Hypotheken. Wer, wie Herr Meier, von der Hausbank enttäuscht wird, kann natürlich den Anbieter wechseln. Das kann aber teuer werden, weil die Bank dann in der Regel für die Restlaufzeit eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Wie man es dreht und wendet: Eine gut geplante Immobilienfinanzierung ist für angehende Senioren besonders wichtig.

Quelle: NZZ

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Eigentümerversammlung: Meine Rechte als Stockwerkeigentümer.

Wed, 19 Jun 2019 07:35:35 GMT

Immer im ersten Quartal oder im ersten Semester führen Stockwerkeigentümergemeinschaften ihre Jahresversammlung durch. Dies ist eine Plattform für alle wichtigen Entscheide und Fragen. Die Eigentümerversammlung ist auch ein gutes Lehrstück für gelebte Demokratie und Mitwirkung.

Irgendwann geht am Abend dieser Eigentümerversammlung gar nichts mehr: Meier reklamiert, weil Müller jeden Samstag sein E-Bike an der Steckdose in der Tiefgarage auflädt – auf Kosten aller anderen. Müller wiederum bringt die Partys der Nachbarn aufs Tapet und fordert, jeden Abend ab 22 Uhr seine wohlverdiente Nachtruhe zu haben.

Es gehört zum Leben, dass an solchen Abenden der Stockwerkeigentümer wichtige und weniger wichtige Fragen aufs Tapet kommen. Dabei darf aber ein entscheidender Punkt nicht vergessen werden: Die gesetzlich vorgeschriebene Jahresversammlung ist die wichtigste Entscheidungsinstanz bzw. das „oberste Organ“ der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Eigentümerversammlung stehen unter anderen folgende Entscheidungen zu:

Ernennung und Wahl eines Verwalters
Genehmigung von Jahresrechnung, Kostenvoranschlag (Budget) und Verteilung der Kosten auf die einzelnen Eigentümer
Entscheidungen zu baulichen Massnahmen wie Renovation, Umbauten, grössere Reparaturen etc.
Massnahmen für den normalen Gebäudeunterhalt der Liegenschaft
Schaffung eines freiwilligen Erneuerungsfonds (gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert) und über dessen Höhe entscheiden.
Wahl eines Ausschusses, etwa um ein Erneuerungsvorhaben bzw. einen Umbau genauer abzuklären etc.
Regelungen von Versicherungen des Gebäudes (viele Versicherungen gegen Feuer, Wasser etc. sind meist obligatorisch – oft sind aber Zusatzversicherungen sehr sinnvoll).

Nehmen Sie Ihre Rechte wahr!

Die Jahres- bzw. Eigentümerversammlung ist schon allein deshalb sehr wertvoll, weil Sie sich als Stockwerkeigentümer selbst einbringen können! Kreative und engagierte Leute sind ohne Zweifel im Vorteil – unter gewissen Voraussetzungen können Sie Ihre eigenen Ideen vorbringen und darüber abstimmen lassen.

Anträge an die Eigentümerversammlung

Wer genau auf welche Weise die Anträge einbringt, ist im Gesetz nicht explizit geregelt. Im Allgemeinen ist es Sache des Verwalters, den Termin festzusetzen, die Traktandenlisten aufzustellen sowie die Einladung und alle Unterlagen rechtzeitig zu verschicken. Welche Einladungsfrist zu beachten ist, steht im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Üblich sind 10 oder 14 Tage vor der Versammlung.

Das Gesetz sieht vor, dass ein Fünftel der Stockwerkeigentümer die Einberufung einer Versammlung beantragen kann. Michel de Roche, Anwalt und Präsident der Fachkammer Stockwerkeigentum beim Branchenverband SVIT, sagt dazu: „Ich bin klar der Meinung, dass darüber hinaus jedem Stockwerkeigentümer individuell das Recht zusteht, Anträge zu Handen der Versammlung zu stellen.“ Das entspreche im Übrigen der herrschenden Lehre. Das bestätigt auch ein Blick in einige

Musterreglemente: Nach den gängigen Musterreglementen ist jeder Stockwerkeigentümer berechtigt, selbst aktiv zu werden und Anträge einzubringen.

Nehmen wir ein einfaches Beispiel: Stockwerkeigentümer Sommer hat sich eingehend mit Heizungen und Energiesystemen beschäftigt. Nun will er über eine Umrüstung auf eine Wärmepumpe und den Bau einer Photovoltaikanlage abstimmen lassen. Miteigentümer Sommer kommt am ehesten zum Ziel, wenn er den Antrag bzw. das Traktandum über den Verwalter einbringt. Zu allen schriftlich aufgeführten Traktanden (eben z. Bsp. Heizungssanierung oder Heizungsersatz) kann sich Sommer äussern und konkrete Anträge stellen – auch am Abend der Versammlung. Wichtig ist einfach, dass nicht über Dinge entschieden werden kann, die gar nicht auf der Traktandenliste aufgeführt sind.

Wer lädt ein? Wer stimmt ab?

Dürfen eigentlich alle Miteigentümer im Haus an die Eigentümerversammlung? Die Vorbereitung und Durchführung einer korrekt abgehaltenen Jahresversammlung gehört ins Pflichtenheft der Verwaltung. Grundsätzlich haben natürlich alle Stockwerkeigentümer das Recht, teilzunehmen und ihre Mitwirkungsrechte wahrzunehmen. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern dürfen sie alle an der Versammlung teilnehmen – sie haben aber nur eine Stimme.

Quelle: Homegate

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Wohneigentum und Steuern.

Wed, 13 Feb 2019 19:10:15 GMT

Vom Erwerb von Wohneigentum über die Nutzungsdauer bis zu einem allfälligen Verkauf werden immer wieder Steuern fällig.

Allein die Tatsache, dass ein Objekt den Eigentümer wechselt, zieht in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer nach sich. Als Faustregel sollten Sie dafür rund 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises budgetieren. Teils muss der Käufer dafür aufkommen, teils teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten – je nach Kanton. Keine Handänderungssteuer kennen der Bund und Kantone wie Zürich oder Schwyz.

Höchst unterschiedlich sind auch die Notariats- und Grundbuchgebühren. Dabei handelt es sich zwar nicht im klassischen Sinn um Steuern, doch auch diese Kosten können zu Buche schlagen. Betrachten wir exemplarisch die Beurkundung eines Kaufvertrags für eine Wohnung für
700'000 Franken: In vielen Kantonen, beispielsweise in Zürich, Schwyz oder Thurgau, fällt dabei eine Gebühr von einigen Hundert Franken an. In Bern, im Tessin oder in einigen Kantonen der Westschweiz kostet derselbe Vorgang aber oft 2'500 bis 3'500 Franken; im Extremfall kann eine Beurkundung bis zu sechsmal mehr kosten.

Steuern beim Kauf

Dasselbe gilt für die Errichtung eines Schuldbriefs, den Sie zur Sicherstellung einer Hypothek benötigen. Die Ausstellung eines Schuldbriefs über 500'000 Franken kostet zum Beispiel im Kanton Schwyz 750 Franken, inklusive Mehrwertsteuer. Im Kanton Bern verlangt ein Notar nach kantonalem Gebührentarif rund 1'300 Franken, zuzüglich Mehrwertsteuern.

Nicht zu vergessen sind auch allfällige Kapitalauszahlungssteuern – sofern Sie beim Kauf Vorsorgegelder einsetzen (Pensionskasse oder Säule 3a). Bei einem Bezug von 250'000 Franken beispielsweise fallen rund 4 bis 10 Prozent an Steuern an. Rechnen Sie sämtliche Positionen zusammen, fallen beim Erwerb im Extremfall einige Zehntausend Franken an Steuern und Nebenkosten an.

Steuern beim Kauf

Je nach Situation ist der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie höher als der Anschaffungswert. Auf diese Differenz wird von sämtlichen Kantonen eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Auch hier gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer grosse kantonale Unterschiede. Die Höhe der Steuer hängt von der Besitzdauer ab – je höher der Gewinn und je kürzer die Dauer des Besitzes, desto höher ist die Steuer. Sämtliche wertvermehrenden Investitionen während der ganzen Besitzdauer, aber auch Handänderungskosten, Makler- oder Notariatsgebühren können Sie dabei in Abzug bringen. Daher sollten Sie sämtliche Belege über Nebenkosten und Investitionen während mindestens 20 Jahren sorgfältig aufbewahren.

Wir empfehlen Ihnen, Abgaben, Steuerfolgen und allfällige Steuererleichterungen immer im Voraus abzuklären. Die Grundstückgewinnsteuern lassen sich in allen Kantonen aufschieben, wenn der Verkäufer innert nützlicher Frist wieder Wohneigentümer wird. Fazit: Damit die Besteuerung einigermassen massvoll bleibt, sollten Sie sich beraten lassen und sich selbst vertieft mit den Steuerfolgen rund ums Eigenheim auseinandersetzen.

Steuern beim Besitz

Nach den heute geltenden Regeln müssen Wohneigentümer in der Schweiz den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Das Bundesgericht schreibt vor, dass dieser mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen muss. Weiter fallen auf dem Immobilienbesitz Vermögenssteuern an. Zusätzlich stellen einige Kantone eine separate Liegenschaftssteuer in Rechnung. Diese liegt meist zwischen 0,1 und 3 Promille des Steuerwertes des Objekts.

Steuerliche Abzüge

Im Gegenzug können Wohneigentümer beim Ausfüllen der Steuererklärung einige Abzüge geltend machen:

Die Hypothekarzinsen können Sie voll vom steuerbaren Einkommen abziehen, jedoch höchstens 50'000 Franken mehr als die Bruttovermögenserträge eines Steuerpflichtigen

In den meisten Fällen lohnt es sich, den Weg der indirekten Amortisation zu wählen. Dabei wird die Zweithypothek nicht direkt amortisiert. Vielmehr gehen Ihre Rückzahlungen auf ein Säule-3a-Konto der Bank und werden verpfändet. Der Schuldzinsabzug bleibt in gleicher Höhe erhalten

Sämtliche Auslagen, die dem Unterhalt und der Werterhaltung dienen (Reparaturen, Malerarbeiten, Unterhaltsarbeiten im oder ums Haus usw.)

Alle laufenden Nebenkosten und Versicherungsprämien im Zusammenhang mit dem Objekt

Nicht abziehbar sind wertvermehrende Ausgaben – mit einer wichtigen Ausnahme: Investitionen zum Energiesparen wie etwa neue Energiesparfenster, die Umrüstung auf eine Wärmepumpe mit Erdsonde usw. sind in aller Regel vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Konsultieren Sie dazu die Wegleitung und Merkblätter Ihres Kantons.

Quelle: UBS

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Richtig versichert in jeder Phase spart Ärger und Kosten.

Fri, 04 Jan 2019 15:05:42 GMT

Bauherren sind beim Hausbau und bei Umbauten gefordert. Der Versicherungsschutz verdient Beachtung über die Bauperiode hinweg.

Gut geplant ist halb gebaut, lässt sich das Motto für den Bau eines Eigenheims etwas salopp formulieren. Da beim Hausbau viel Unvorhergesehenes passieren kann, gehört zur umsichtigen Planung ein angemessener Versicherungsschutz in allen Bauphasen. Das hilft, Ärger und vor allem ungewollte finanzielle Folgen zu vermeiden.

Sobald es mit dem Bau losgeht – für Umbauten gilt das ebenfalls –, ist eine Bauwesenversicherung angezeigt. Sie deckt Schäden, die durch die Bauarbeiten entstehen. Das kann ein Baugerüst sein, das beim Einsturz die Fassade in Mitleidenschaft zieht. Auch wenn unvorhergesehene Arbeiten wie die Verstärkung der Baugrube nötig werden, was zu Streitigkeiten mit dem Unternehmer führen kann, bietet eine Bauwesenversicherung Schutz vor Mehrkosten. Sie deckt auch den Schaden, sollten Diebe auf der Baustelle Lavabos oder Haushaltgeräte entwenden, was immer wieder vorkommt. Von der Versicherung profitiert nicht nur der Bauherr, sondern auch die beteiligten Planer und Unternehmen. Die Versicherung kann die Leistungen kürzen, wenn ein am Bau Beteiligter gesetzliche Bestimmungen und Baunormen verletzt hat.

Haftpflicht für jede Phase

Zur Haftung gegenüber Dritten dient der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung. Denn der Bauherr haftet für Schäden im Zusammenhang mit den Bauarbeiten, auch wenn ihn selbst keine Schuld trifft. Die Betroffenen müssen lediglich beweisen, dass die Bauarbeiten Ursache des erlittenen Schadens sind. In diese Kategorie fallen geringere Beanstandungen wie ein herunterfallender Ziegel, der einen Passanten trifft, aber auch gravierende Vorfälle wie Risse am Nachbarhaus, die durch den Aushub der Baugrube entstehen. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung bietet auch Schutz vor unberechtigten Schadenersatzforderungen. Privathaftpflichtversicherungen schliessen Bauherrenrisiken üblicherweise ein. Die Deckung ist jedoch meist begrenzt, was den Abschluss einer separaten Haftpflichtversicherung erfordert.

Ist der Bau abgeschlossen und das Eigenheim bezogen bzw. ist der Umbau beendet, beginnt die Garantiezeit, während deren der Ersteller weiterhin Verantwortung für die geleisteten Arbeiten trägt. In dieser Zeit kann es zu Auseinandersetzungen wegen möglicher kleinerer oder grösserer Baumängel kommen. Während der Garantiezeit haben Bauunternehmer und Handwerker Gelegenheit, die gerügten Mängel zu beheben. Kommen sie dieser Forderung nicht nach, kann der Bauherr mit Preisnachlässen vorstellig werden. Garantieversicherungen schützen vor allem den Eigentümer vor finanziellen Folgen bei unklarer Verantwortlichkeit. Die Versicherung inspiziert die gerügten Arbeiten und vermittelt zwischen Bauherr und Unternehmen.

Nach dem Bauende trägt der Hauseigentümer Risiken, die ihn erheblich treffen können. Gegen Feuer- und Elementarschäden (z. B. Überschwemmung, Erdrutsch, Blitzschlag, Hagel) bietet die Gebäudeversicherung Schutz. Der Abschluss einer Gebäudeversicherung ist in den meisten Kantonen obligatorisch; ausgenommen sind Genf, Tessin und Wallis. Nach Umbauten sollte der Bauherr ebenfalls die Gebäudeversicherung informieren. Durch Umbauarbeiten steigt in der Regel der Wert einer Liegenschaft, was im Versicherungswert nachgezeichnet werden muss. Wird die Gebäudeversicherung nicht entsprechend angepasst, kann eine Unterdeckung entstehen, und der Versicherer könnte im Schadenfall die Deckung nicht voll übernehmen.

Eine separate Regel gilt für Wasserschäden, die etwa durch eine defekte Waschmaschine entstehen. Sie können in einer Gebäudewasserversicherung gedeckt werden. Auch Folgeschäden aufgrund von lecken Leitungen, Badewannen oder Aquarien fallen in diese Schadenkategorie. Nicht eingeschlossen ist die Behebung der Schadenursache selbst, da der Besitzer für den Unterhalt seines Hauses selbst verantwortlich ist. In manchen Kantonen kann die Gebäudewasserversicherung in die Gebäudeversicherung integriert werden.

Ebenfalls eine kombinierte Variante bietet sich für Glasbruchschäden an. Die Glasbruchversicherung lässt sich meist als Zusatz in die Hausratversicherung aufnehmen. Versichert werden kann Gebäude- und Mobiliarglas. Die Hausratversicherung kommt etwa zum Zug, wenn Möbel durch einen Brand zerstört werden oder wenn Diebstahlschäden zu beklagen sind.

Sonderfall Erdbeben

Ein Spezialfall ist die Erdbebenversicherung. Anders, als viele Eigentümer denken, springt die Gebäudeversicherung bei Erdbebenschäden nicht ein. Nur der Kanton Zürich kennt eine gesetzlich vorgeschriebene Erdbebenversicherung als Teil der Gebäudeversicherung. Der zu deckende Schadenaufwand ist auf 1 Mrd. Fr. begrenzt. In der übrigen Schweiz besteht kein Obligatorium.

Im Härtefall können Hausbesitzer auf den Schweizerischen Pool für Erdbebendeckung zurückgreifen, dem jedoch nicht alle Kantone angeschlossen sind. Der Pool ist mit 2 Mrd. Fr. zur Schadendeckung ausgestattet, dies bei einem versicherten Gebäudewert von rund 2000 Mrd. Fr. Möglich ist der Abschluss einer freiwilligen Erdbebenversicherung, wie dies in den erhöht erdbebengefährdeten Kantonen Wallis und Basel-Stadt 41 resp. 16% der Hauseigentümer tun.

Quelle: Neue Zürcher Zeitung

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Einrichtungstricks, die jeder kennen muss.

Fri, 14 Dec 2018 13:42:07 GMT

Einrichten ist ein Kinderspiel – wenn man diese 10 einfachen Tricks kennt.

Wohnen bedeutet mehr als einfach ein Dach über dem Kopf zu haben. Das Zuhause ist der wichtigste Rückzugsort in der hektischen Welt, der Ort, an dem man sich so frei wie sonst nirgends verwirklichen kann. Wohnen ist somit jedermanns Sache und das Einrichten einer Wohnung kann nicht nur Nestbau, sondern auch Selbstfindung sein.

1. Gegenüber schaffen

Sofas die alleine stehen wirken nicht nur traurig, sie verhindern, dass man mit Freunden und Familien zusammensitzen kann. Deswegen brauchen sie ein gutes Gegenüber. Das müssen nun nicht die Sessel aus dem gleichen Möbelprogramm sein. Dies kann nämlich schnell zu abgestimmt und deshalb unpersönlich wirken. Wählen Sie zu einem schwereren Sofa leichtere Sessel. Bei wenig Platz gehen auch kleine Sesselstühle, die man sonst am Esstisch platziert. In unkonventionelle, individuelle Wohnungen passen auch Poufs, Schaukelstühle oder Korbsessel. Wer viel Platz hat, kann zwei identische Sofas gegenüber stellen. Vergessen Sie nicht den Sitzmöbeln Ablageplatz und Licht zu geben. Kleine Beistelltische mit Tischleuchten sind immer einen gute Idee. (Bild und Sofakissen: H+M Home )

2. Teppiche und Vorhänge einsetzen

Erst kürzlich war ich in einer Wohnung der es fast gänzlich an Textilien fehlte. Die einzigen Teppiche waren klein und die spärlich eingesetzten Vorhänge waren aus dünnen Stoffen. Es hallte und fühlte sich nicht warm an in den Räumen. Textilien sind mehr als Dekoration. Sie kleiden eine Wohnung ein, machen sie warm, wohnlich und komfortabel. Wählen Sie edle, schwere Stoffe für Vorhänge und füttern Sie leichte Stoffe, damit sie schöner fallen. Teppiche wirken nicht gut, wenn sie zu klein sind. Messen Sie also gut aus bevor Sie den Besuch in die Teppichabteilung machen. Teppiche sind Bühnen für Möbelgruppen und machen nur Sinn, wenn diese auch Platz darauf haben. Bei Esstischen und Stühlen gilt: Die Stühle stehen auch auf dem Teppich, wenn sie von Tisch weggezogen werden. Bei Sofas und Sesseln sieht es hübscher aus, wenn mindestens die Vorderfüsse auf dem Teppich stehen. (Bild: Ferm Living )

3. Auf Paare setzen

Zwei, die gleich sind, wirken immer chic! Das gilt bei Sesseln, bei Vasen, bei Leuchten, aber auch bei kleineren Regalen. Auch gut sehen zwei Bilder aus, die in gleich grossen Rahmen als Paar an die Wand montiert werden. (Bild: Rivièra Maison )

4. Gemischte Tischrunden kreieren

Ein grosser Tisch, an dem alles identische Stühle stehen, wirkt schnell mal wie der Sitzungstisch im Büro. Mischen Sie also unterschiedliche Stühle unter oder ergänzen Sie mit einer Bank. Es wirkt auch gut Stühle aus dem gleichen Programm zu wählen aber in unterschiedlichen Farben oder Ausführungen. Zum Beispiel mit und ohne Armlehnen. Auf diesem gemütlichen Beispiel von House Doctor , stehen gar verschiedene Tische zusammen. Eine perfekte Idee wenn man mal viele Gäste hat!

5. Frische Blumen einstellen

Der schnellste Trick, mit dem jede Wohnung sofort freundlicher wirkt, sind frische Blumen in Vasen und Krügen. Sie ziehen das Auge immer auf sich. So achtet man sich nicht auf eventuelle Unordnung oder dem bisschen Staub, dem man sich nicht gewidmet hat. Im Winter gehen auch Zweige. Je grösser solche Sträusse sind, umso mehr Eindruck machen sie. (Bild: Rivièra Maison )

6. Wohnlichkeit ins Schlafzimmer bringen

Bloss weil man das Schlafzimmer den Gästen nicht zeigt, bedeutet das noch lange nicht, dass man es vernachlässigen muss. Ein wohnliches Schlafzimmer schafft viel mehr Wohnqualität. Man hält sich darin auch gerne mal tagsüber auf. Tischchen, Schreibpulte oder Liegen sind einladende Möbel. Die Tische inspirieren zum Arbeiten, Herumwerkeln, die Liege um einfach mal zu ruhen ohne gleich ins Bett zu liegen. Auch im Schlafzimmer sind Teppiche, Wohntextilien, Pflanzen, Bilder, stimmungsvolles Licht und persönliche Wohnaccessoires von grosser Bedeutung. (Bild: HK Living , Informationen über die Schweizer Agentur IDS Living )

7. Dem Bett ein Upgrading schenken

Wenn Sie möchten, dass Ihr Bett mehr hergibt, dann entscheiden Sie sich für ein Rückenteil. Ein stattliches, gepolstertes Rückenteil verwandelt ein schlichtes Bett zu einem grossartigen, eleganten Exemplar. Es sorgt ebenfalls für Stimmung und Wohnlichkeit im Schlafzimmer und bringt mehr Komfort. Vergessen Sie auch das Bettende nicht. Wenn Sie Platz haben, sehen eine Bank oder gar ein kleines Sofa super aus und bieten erst noch zusätzliche Ablage- oder Sitzflächen. Auch Poufs eignen sich dafür. Dann achten Sie sich auf die Art und Weise wie sie betten. Lassen Sie sich dabei von eleganten Hotelzimmern inspirieren: Kissen aufplustern und strecken, Decke ein bisschen aufdecken und eine Überdecke auf Duvets legen. (Bild: Tine K. Home )

8. Kleine Dinge auf einem Tablett zusammenfassen

Beim Einrichten gehen die kleinen Dinge oft vergessen. Sammeln Sie Windlichter, Kerzenständer aber auch Badeaccessoires oder Dinge in der Küche auf Tabletts zusammen. Das sieht in jedem Fall sehr stilvoll aus und erleichtert erst noch das Aufräumen und Putzen. (Bild: Bloomingville )

9. Gruppen bilden

Bei grösseren Wohnaccessoires gilt es Gruppen zu kreieren. Das sieht viel besser aus, als wenn alles einfach verteilt wird. Achten Sie bei der Gruppenbildung auf die Dynamik von Gross und Klein. Beleben Sie Accessoires-Gruppen mit etwas „Lebendigem“ wie Blumen, Pflanzen, Steine, Muscheln, Schwemmholz etc. Auf einem Sideboard können Sie auch eine Gruppe zusammenhalten indem Sie ein schlichtes Bild dahinter stellen, wie auf diesem Beispiel von H+M Home .

10. Spiegel einsetzen

Spiegel sind unterschätze Mitbewohner. Sie werden meist nur in der Garderobe oder im Schlafzimmer zum Outfitcheck eingesetzt. Dabei können sie soviel mehr. Sie schaffen Aussicht. Das funktioniert zum Beispiel gut in einem Esszimmer. Montieren Sie einen grossen Spiegel an die Wand und schaffen so, dass wer gegen die Wand schaut nun in den Raum sieht. Ein grosser Spiegel kann, richtig eingesetzt, einen kleinen Raum grösser wirken lassen. Spiegel reflektieren Licht. Das hilft dunklen Ecken oder einem Entree für mehr Freundlichkeit. Und zu guter Letzt: Spiegel sind auch dekorativ. Hängen Sie hübsche Spiegel wie Bilder an die Wand oder mischen Sie sie unter eine gemischte Bilderwand. (Bild: Tine K. Home )

Quelle: Homegate

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Wohnungsleerstand kommt Investoren teuer zu stehen.

Wed, 21 Nov 2018 09:50:11 GMT

Trotz der vielen leerstehenden Wohnungen kommen immer neue dazu. Besonders am falschen Ort. Investoren kostet das eine Milliarde Franken.

Ganz Lausanne steht leer – bildlich gesprochen. So viele Wohnungen wie es in der Westschweizer Metropole gibt, sind schweizweit derzeit unbewohnt. In Zahlen heisst das: 72’000 Wohnungen sind ohne Mieter, was einer Leerstandsquote von 1,6 Prozent entspricht.

Courant normal, könnte man meinen. Das jedoch sehen Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen bestimmt anders. Denn: Vier von fünf leeren Wohnungen sind Mietwohnungen, was Mietzinsausfälle in der Höhe von 1 Milliarde Franken verursacht. Das zeigt eine Immobilienstudie der Zürcher Kantonalbank ZKB.

Besserung ist nicht in Sicht, im Gegenteil. Trotz sinkender Renditen suchen immer mehr Akteure ihr Glück auf dem Immobilienmarkt. Und unterschätzen das Leerstandsrisiko.

Drastisch ist das Problem ausfallender Mieten auf dem Land. Dort liegt die Leerwohnungsziffer aktuell bei 3,8 Prozent (siehe Grafik unten) – der Schweizer Durchschnitt für leere Mietwohnungen beträgt 2,3 Prozent. Vergleichsweise entspannt ist die Situation mit 1,8 Prozent in den Städten. Verschlechtert hat sich hingegen die Quote in kleineren Agglomerationsgemeinden und ländlichen Zentren. Sie ist heute fast so hoch wie auf dem Land.

Mietwohnungsleerstände

Räumliche Entwicklung der Mietwohnungsleerziffern:

Wohnungen am falschen Ort

Das Problem: Viele Wohnungen entstehen am falschen Ort. In der Stadt ist Bauland knapp und teuer. Also wird dort weniger gebaut. Ländliche Gebiete hingegen locken mit günstigen Baulandpreisen, weniger Regulierungen und schnelleren Genehmigungsverfahren. «Das so forcierte Bauen am falschen Ort brachte die Mietwohnungsleerziffer in diesen Regionen auf einen neuen Höchststand», schreiben die Studien-Autoren.

Die Studie kommt zum Schluss, dass es fast zweieinhalb Jahre dauere, bis alle Mietwohnungen dank des Bevölkerungswachstums belegt wären – notabene sofern keine neuen Wohnungen entstünden. Kritisch ist die Situation für Investoren in ländlichen Regionen, besonders in den Kantonen Uri, Glarus, Wallis, Graubünden, Appenzell, Solothurn, Neuenburg und Schaffhausen. Mindestens bei der Hälfte der Gemeinden ist laut Studie zu erwarten, dass sie auch in fünf Jahren noch signifikante Mietwohnungsleerstände hätten.

Wo gibt es Chancen für Investoren?

Wo also noch investieren? Die Studie rät, sich auf städtische Regionen mit geringem Leerstandsrisiko zu fokussieren – also eher auf die Zentren Genf, Bern und Zürich statt auf St. Gallen und Biel mit vergleichsweise hohen Leerstandsquoten. Dennoch gibt es Risiken. Bleibt nämlich eine Wohnung in Zürich oder Genf leer, sind die Mietzinsausfälle aufgrund der höher angesetzten Mietpreisen ungleich höher. Trotz Wohnungsnot sind die Ausfälle fast so hoch wie in der Stadt St. Gallen, wo überdurchschnittlich viele Wohnungen unbelegt sind (siehe Grafik).

Chancen sehen die Studien-Autoren zudem in Regionen, wo grössere Infratsrukturprojekte der Wirtschaft und dem Bevölkerungswachstum Schub verleihen könnten.

Profitieren dürfte etwa das Tessin von der Ende 2020 geplanten Eröffnung des Ceneri-Basistunnels: Die Fahrzeit von Bellinzona und Locarno in das wirtschaftliche Zentrum Lugano halbiert sich. Es wird also attraktiver, in Bellinzona zu wohnen und für die Arbeit nach Lugano zu pendeln.

Ähnliche Chancen entstehen in Genf, dank der neuen S-Bahnlinie, die Ende 2019 den Genfer Hauptbahnhof Cornavin über Eaux-Vives mit dem französischen Annemasse verbindet. Entlang der Haltestellen entstehen auf ehemaligen Industrie- und Gewerbearealen neue Wohnquartiere.

In Zürich dürfte der Ausbau des Gubristtunnels und der Nordumfahrung die Stadt entlasten und ab 2025 die Anbindung der Gemeinden im Einzugsgebiet verbessern, was deren Attraktivität hebt.

Quelle: Caro / Ruffer

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Wer von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitiert.

Fri, 02 Nov 2018 00:00:00 GMT

Viele Eigenheimbesitzer drängen auf eine Abschaffung des Eigenmietwerts hin. Nicht jedem wird der geplante Systemwechsel finanzielle Vorteile bringen. In der Zukunft könnte es sogar für die Mehrheit zu einer Belastung kommen.

Die Schweiz will ein seit eh und je umstrittenes und für breite Kreise unverständliches Konstrukt abschaffen. Es geht um den sogenannten Eigenmietwert, den ausser der Schweiz nur wenige Länder kennen. Eigenheimbesitzer müssen hierzulande den Vorteil versteuern, keine Miete zahlen zu müssen. Je nach Liegenschaft und persönlichem Steuersatz kommen hier Jahr für Jahr ordentliche Summen zusammen. Allerdings dürfen Immobilienbesitzer im bisherigen Regime auch gewisse mit der Liegenschaft verbundene Kosten steuerlich geltend machen, was nun im Gegenzug ebenfalls zur Disposition steht bzw. stark eingeschränkt werden soll.

Amortisation wird attraktiver

Sichere Verlierer der Anpassungen wären die Banken und andere Anbieter von Hypotheken. Sie profitieren bis anhin davon, dass Käufer von eigengenutztem Wohneigentum einen steuerlichen Anreiz besitzen, ihren Immobilienkredit möglichst wenig zu amortisieren. Nicht von ungefähr kommt die im internationalen Vergleich hohe Verschuldungsquote der Schweizer Haushalte. Auch wenn es sich unter dem Strich im Einzelfall oft gar nicht lohnt, die Immobilie möglichst hoch zu belehnen, ist es doch weitverbreitete Praxis.

Mit der geplanten Änderung würde sich das drastisch ändern und das Hypothekargeschäft der Banken entsprechend leiden. Nicht so eindeutig lässt sich dagegen die Frage beantworten, ob ein Hausbesitzer nach einer allfälligen Umstellung tatsächlich besser gestellt wäre oder ob er unter dem Strich dann nicht sogar finanziell stärker belastet würde.

Konkret sieht das geplante Paket vor, dass der Eigenmietwert nur für den Hauptwohnsitz eines Haushalts wegfallen soll, nicht aber für Zweitwohnungen. Im Gegenzug soll es nicht mehr möglich sein, die Kosten für den Unterhalt und die Renovation der Immobilie steuerlich geltend zu machen. Auch die grundsätzliche Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen soll dann wegfallen. Sie ist nur noch für Ersterwerber und für einen beschränkten Zeitraum von etwa zehn Jahren vorgesehen.

Der typische Rentnerhaushalt profitiert

Ob sich der Systemwechsel im Einzelfall positiv oder negativ auswirke, hänge vom Belehnungsgrad einer Liegenschaft, vom Kanton sowie von ihrem Renovationsbedarf ab, schreibt die UBS in einer kürzlich veröffentlichten Studie zum Thema. Anhand von vier Beispielen (vgl. Tabelle oben) hat sie den jeweiligen finanziellen Vor- oder Nachteil ausgerechnet. Dabei wurde die temporäre Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen für Ersterwerber aus Gründen der Einfachheit nicht berücksichtigt.

Vorteilhaft ist ein Systemwechsel für den typischen Rentnerhaushalt, der in einer älteren Liegenschaft wohnt und diese nur unterdurchschnittlich hoch belehnt hat (Tabelle, Fall 1). Wegen der niedrigen Unterhaltskosten (Sanierungen werden häufig auf die lange Bank geschoben) und der tiefen Belehnung ist die Steuerersparnis im gegenwärtigen System gering. Durch einen Wechsel würde je nach Kanton ein jährlicher Vorteil von 1000 bis 3000 Fr. entstehen.

Weniger günstig sieht es aus, wenn ein Ehepaar eine neuwertige Immobilie erwirbt und diese zum üblicherweise höchsten Satz von 80% belehnt (Fall 2a). Da hier erst einmal keine Sanierungskosten anfallen und die Hypothekarzinsen wegen des Tiefzinsumfeldes vergleichsweise gering ins Gewicht fallen, ergibt sich im geplanten System aber immer noch ein Vorteil von 850 bis 2800 Fr. pro Jahr. Noch geringer fallen die Einsparungen aus, wenn man einen langfristigen Horizont einnimmt und annualisierte Sanierungskosten von 0,8% des Werts der Immobilie einkalkuliert (Fall 2b). Dann liegen die Einsparungen je nach Kanton zwischen 0 und 1500 Fr.

Nachteil bei steigenden Zinsen

Ein Nachteil wird typischerweise für Eigentümer von älteren Liegenschaften entstehen. Weil sie künftig die vergleichsweise hohen Sanierungskosten nicht mehr steuerlich geltend machen können, sind sie um zwischen 300 und 900 Fr. jährlich schlechtergestellt (Fall 3).

Unter dem Strich dürfte die Mehrheit der Eigenheimbesitzer von einem Systemwechsel profitieren. Derzeit kursieren Schätzungen, nach denen es zu Steuerausfällen zwischen 1,4 Mrd. und 2,5 Mrd. Fr. kommen wird. Diese hängen aber hochgradig von den Hypothekarzinsen ab. Wie die Tabelle zeigt, schrumpft ein allfälliger Vorteil mit steigenden Zinsen. Bei einem durchschnittlichen Hypothekarzins von 2,5% würden Eigenheimbesitzer in der Gesamtheit durch den Wechsel benachteiligt, schätzt die UBS. Da mit einem Regimewechsel nicht vor 2020 zu rechnen ist, besteht für Hauseigentümer die Gefahr, dass sich die Zinsen dann schon in Sichtweite dieser Marke befinden werden.

Quelle: NZZ Artikel vom 24.10.2018

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