Es ist eine Möglichkeit mit Vorteilen für die Eltern und ihre Nachkommen: Das Eigenheim im Voraus übertragen und so lange wie möglich darin wohnen. Ein Vergleich der zwei Dienstbarkeiten Nutzniessung und Wohnrecht.

Hauseigentümer können ihren Besitz im Voraus den Nachkommen vermachen, aber trotzdem weiter darin wohnen.

Keiner wünscht es sich, oft bleibt einem im Alter aber nichts anderes übrig, als in ein Pflegeheim zu ziehen. Das ist teuer und kann die eine Wohneigentümerin oder den anderen Wohneigentümer zwingen, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen. Um sich finanziell zu schützen, können Wohneigentümerinnen und -eigentümer ihren Besitz im Voraus ihren Nachkommen vermachen, aber weiterhin in ihrem Haus oder in ihrer Wohnung leben. So können die Eltern nicht zum Verkauf gezwungen werden, um die Heimkosten zu bezahlen, weil das Haus oder die Wohnung nicht mehr ihnen gehört. Möglich machen das die Nutzniessung und das Wohnrecht.

Steuern sparen mit Dienstbarkeiten

Einen Vorteil haben beide Dienstbarkeiten: Die Nachkommen zahlen je nach Kanton erheblich weniger Erb- oder Schenkungssteuern. Da die neuen Eigentümer die Liegenschaft nicht vollständig nutzen können, weil die Eltern darin wohnen, vermindert sich ihr Wert. Dieser berechnet sich aus der Lebenserwartung der Wohnberechtigten oder Nutzniesser und dem Wert der Nutzung pro Jahr. Für die Berechnung der Schenkungssteuer wird der reduzierte Betrag berücksichtigt. Je jünger die Wohnberechtigten oder Nutzniesser, desto tiefer die Steuerbelastung.

Zu hohe Eigenerwartungen

Gehen wir von folgender Ausnahme aus: Jemand hat emotional genügend Abstand zum Objekt, verfügt über langjährige Erfahrung im Verkauf, kennt seine Immobilie wirklich gut, es bestehen keine der genannten komplexen Aufgabenstellungen und die nötige Zeit ist vorhanden, dann kann ein Verkauf in Eigenregie möglich sein. Das Risiko besteht aber, dass die eigenen Erwartungen nicht erfüllt werden können, kein zufriedenstellendes Resultat erzielt werden kann und so das Angebot am Markt bereits kaputt gemacht wurde, bevor es zu einer professionellen Maklerin oder einem professionellen Makler kommt. Mit dem Vorpreschen in Eigenregie begeben sich Selbstvermarkter zudem in die Jagdreviere von wenig seriösen Intermediären und machen sich gerade bei ausbleibendem Erfolg zu idealen Zielscheiben. Denn entsprechend ausgerichtete Anbieter beobachten die Insertionsbemühungen von Selbstverkäuferinnen und -verkäufern sehr genau und versuchen mit Hartnäckigkeit und unter Einsatz aller Mittel, ins Geschäft zu kommen, wenn die Verzweiflung auf Verkäuferseite wächst –meist auf Kosten der Professionalität und der Qualität. Enttäuschungen sind so vorprogrammiert.

Verkaufen ist so gut wie unmöglich

Ein Haus mit Wohnrecht oder Nutzniessung kann zwar verkauft werden, das kommt aber so gut wie nie vor. «So lange es auf dem Markt andere Häuser gibt, wird kaum jemand eines mit einem Wohnrecht oder einer Nutzniessung erwerben, weil die Nutzung für den neuen Eigentümer stark eingeschränkt ist», erklärt Lukas Manuel Herren, Notar beim Hauseigentümerverband Bern und Umgebung.

Nutzniessung oder Wohnrecht?

Lukas Manuel Herren gibt keine Pauschaltipps, wann sich welche Dienstbarkeit empfiehlt: «Eltern und Nachkommen sollten abklären, was für Möglichkeiten sie haben und was für sie stimmt.» Je nach finanzieller oder familiärer Situation sehe das unterschiedlich aus. Auch gibt es grosse Unterschiede, etwa beim Wohnrecht: «Es kann beispielsweise entgeltlich oder unentgeltlich ausgeübt werden.» Das heisst, dass die Eltern eine Art Miete bezahlen – oder eben nicht.

Mit der Nutzniessung haben Eltern mehr Rechte als mit dem Wohnrecht. Welche Variante sinnvoller ist, hängt davon ob, wie Sie das Haus oder die Wohnung nach der Eigentumsübertragung nutzen wollen. Oft ist die Nutzniessung sinnvoller. Zum Beispiel, wenn die Eltern das Haus oder die Wohnung vermieten und mit der Miete besser leben oder ihre Heimkosten bezahlen wollen. Oder wenn die Eltern genug Geld auf der Seite haben beziehungsweise genügend Rente beziehen werden und ihre Nachkommen finanziell entlasten wollen. Mit der Nutzniessung haben die Eltern wie gesagt mehr Rechte, aber auch mehr Pflichten. Sie müssen beispielsweise die Hypothekarzinsen und die Versicherungsprämien bezahlen. Die Entscheidung hängt darum von der finanziellen Situation der Eltern und der Familiensituation ab.

Video: Was ist der Unterschied zwischen Nutzniessungs- und Wohnrecht?

Die Nutzniessung

Inhalt:

• Nutzniesser übertragen das Eigentum, dürfen aber das Objekt nutzen
  
• übertragbar, wenn nicht als persönliches Recht ausgestaltet
  
• öffentliche Urkunde, Eintrag im Grundbuch
  
• endet mit dem Tod der Berechtigten
  
• Haftung für Schäden (ausser jene durch ordnungsgemässen Gebrauch)

Rechte:

• Nutzniesser dürfen die Liegenschaft selbst bewohnen oder vermieten
• Nutzniesser haben das Recht auf Fremderträge (Mieten, Zinsen)
• Nutzniesser haben kein Recht, die Liegenschaft umzugestalten

Pflichten

• Nutzniesser kommen für Unterhalt, Hypotheken, Versicherungen, grössere Reparaturen sowie Heiz- und Nebenkosten auf, ausgenommen sind Schäden durch ordnungsgemässen Gebrauch

Steuern:

• SteuernNutzniesser versteuern den amtlichen Wert, den Eigenmietwert beziehungsweise das Einkommen aus der Liegenschaft
• Abzüge für Hypothekarzins und Unterhalt möglich

Bei einer Schenkung:

• Die allfällige Schenkungssteuer wird reduziert durch die Wertverminderung.

Das Wohnrecht:

Inhalt

• Wohnberechtigte übertragen das Eigentum, dürfen aber im Objekt oder Teilen davon wohnen
  
• persönlich, nicht übertragbar
• öffentliche Urkunde, Eintrag im Grundbuch
  
• endet mit dem Tod der Berechtigten
• Haftung für Schäden (ausser jene durch ordnungsgemässen Gebrauch)

Rechte

• Wohnberechtigte dürfen die Liegenschaft oder Teile davon ausschliesslich selbst bewohnen – einzig die Aufnahme von Familienangehörigen und Mitbewohnern ist gestattet, soweit nichts anderes vereinbart wurde
• kein Recht auf Fremderträge
• Wohnberechtigte haben kein Recht, die Liegenschaft umzugestalten

Pflichten

• Wohnberechtigte kommen für den gewöhnlichen Unterhalt, Heiz- und Nebenkosten sowie kleinere Reparaturen auf, ausgenommen sind Schäden durch ordnungsgemässen Gebrauch

Steuern

• Wohnberechtigte versteuern den Eigenmietwert, die Eigentümer den amtlichen Wert
• Abzüge für Unterhalt möglich

Bei einer Schenkung:

• Die allfällige Schenkungssteuer wird reduziert durch die Wertverminderung.

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